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2017東營市物業(yè)管理辦法「最新」
近日，東營市政府公布了《東營市物業(yè)管理辦法》(市政府令第195號)，自2017年3月1日起施行。
一是明確職能部門的責(zé)任。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他相關(guān)部門、單位，按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
二是對新建物業(yè)區(qū)域劃分、配套建筑的政務(wù)管理用房、社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房、社區(qū)居委會用房、車庫及專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)屬、管理監(jiān)督責(zé)任等作了規(guī)定。
三是對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招聘、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和終止、前期物業(yè)提前介入監(jiān)督管理、物業(yè)的交付條件、綜合驗收及建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付的資料等作了規(guī)定。
四是規(guī)定了業(yè)主大會成立的條件，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的選舉程序、職責(zé)及信息公告，業(yè)主委員會的備案、換屆，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費和報酬，以及對未成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)等。
五是明確了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招聘、備案及信息公示，物業(yè)服務(wù)事項及提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同履行及解除合同后履行的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費及標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)經(jīng)營單位的服務(wù)與收費等。
六是在物業(yè)的使用與維護(hù)作出相關(guān)規(guī)定，明確了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止行為及業(yè)主或者物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修、轉(zhuǎn)讓或者出租時應(yīng)注意的事項;規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會對違法違規(guī)行為的勸阻、制止和報告義務(wù);對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫使用、利用停車泊位和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益及支出提出要求;規(guī)定新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
七是為加強社區(qū)管理與監(jiān)督規(guī)定相應(yīng)措施，實行政府部門職能進(jìn)社區(qū)制度，實施網(wǎng)格化管理;建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價體系和信用檔案，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，促進(jìn)行業(yè)自律。
附件：
東營市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、城市管理行政執(zhí)法、公安、物價、民政等部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)下列因素劃定：
(一)業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備;
(二)屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū);
(三)有關(guān)居民委員會的設(shè)置情況。
第八條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，入住率超過50%且業(yè)主要求成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)會同建設(shè)單位(包括公房出售單位)、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會籌備組，組織召開首次業(yè)主大會。前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不召集首次業(yè)主大會的，在縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主召集。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，分期建設(shè)的住宅物業(yè)，符合前款條件的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。
第十條住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的計一票;超過100平方米的，每超過100平方米增計一票。一個業(yè)主所持的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%。
第十一條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)依法制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，按照規(guī)定的會議形式和表決規(guī)則進(jìn)行。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十三條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十四條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
提倡居民委員會成員和業(yè)主委員會成員經(jīng)法定程序相互兼職。
第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員基本情況等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案和公示。
第十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告經(jīng)費使用情況，接受業(yè)主質(zhì)詢。
第十七條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等有關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十一條建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)依法制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示;物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第二十二條住宅物業(yè)及其同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3人或者建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十五條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。
第二十七條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定要求向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定要求向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料。
第二十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置物業(yè)管理用房。建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的，按照建筑面積的4‰配置，但不得小于100平方米;建筑面積超過10萬平方米的，超過部分按照3‰配置。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)項目和規(guī)劃驗收時，應(yīng)當(dāng)予以審核。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，不得買賣和抵押，由物業(yè)管理企業(yè)使用并負(fù)責(zé)日常維護(hù)，物業(yè)管理企業(yè)不得自行改變物業(yè)管理用房用途。確需改變用途的，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會依法到規(guī)劃、房產(chǎn)等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的保修期限、保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，按照核定資質(zhì)等級從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十一條在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十二條業(yè)主大會可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦候選物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)當(dāng)至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)主要包括以下事項：
(一)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理;
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理;
(三)公共區(qū)域保潔服務(wù)和公共綠地的養(yǎng)護(hù)管理;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù);
(五)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);
(六)物業(yè)管理檔案資料的管理;
(七)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
第三十四條物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。
第三十五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交有關(guān)資料。
第三十八條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第三十九條經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。已售出的空閑物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主交納。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第四十一條住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。市價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同市房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報價格行政主管部門備案。
非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌;
(二)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)占用通道等公用場地;
(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(五)損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施;
(六)亂拋亂堆垃圾、雜物;
(七)排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)擅自設(shè)置營業(yè)攤點;
(九)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十)擅自飼養(yǎng)家畜、家禽;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受公安機關(guān)的監(jiān)督指導(dǎo)，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、居民委員會的工作。
政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營和管理服務(wù)活動，不得亂攤派。
第四十五條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十六條房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論通過后，由業(yè)主委員會依法到規(guī)劃、房產(chǎn)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第四十八條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
臨時占用、挖掘道路、場地，需要有關(guān)行政管理部門行政許可的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十九條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
臨時占用、挖掘道路、場地，需要有關(guān)行政管理部門行政許可的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十條業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
因物業(yè)裝修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或者影響物業(yè)使用的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償或者修復(fù)。
第五十一條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金。專項維修資金籌集、使用和管理的具體辦法另行制定。
第五十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主對其自用部位和自用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護(hù)，費用自理。物業(yè)管理企業(yè)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)不及時，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)時，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因有關(guān)業(yè)主拒絕配合造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及其財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
第六章 法律責(zé)任
第五十四條未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，依照《物業(yè)管理條例》第六十條第一款的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十五條違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，依照《物業(yè)管理條例》第六十一條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十六條違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理委托給他人的，依照《物業(yè)管理條例》第六十二條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十七條違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，依照《物業(yè)管理條例》第五十七條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，依照《物業(yè)管理條例》第五十八條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，依照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位不按照規(guī)定配備必要的物業(yè)管理用房的，依照《物業(yè)管理條例》第六十四條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十一條違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依照《物業(yè)管理條例》第六十五條的規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十二條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，依照《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十三條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十四條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十五條 違反本辦法規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第六十六條本辦法自2005年6月1日起施行。2002年3月2日市人民政府頒布的《東營市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和2002年3月3日市人民政府頒布的《東營市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》同時廢止。
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