2016年二套房契稅新政策
樓市再迎重磅寬松政策!財(cái)政部、國稅總局、住建部昨天發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，政策給改善型購房者減負(fù)：二套房契稅從之前的3%，按照不同的面積分別降為1%和2%;取消144平方米以上的“紅線”限制，首套房超過144平方米的將少交1.5%的契稅;滿2年住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，超過144平方米的可以減免營業(yè)稅。
似乎是出于對南京樓市可能過于火爆的擔(dān)憂，南京房產(chǎn)部門昨天發(fā)聲：南京樓市只是結(jié)構(gòu)性冷熱不均，不存在“一房難求”，將加大監(jiān)管力度，打擊開發(fā)商捂盤惜售的行為。
首套房契稅
首套房是指家庭(未婚的是指個(gè)人、已婚的是指夫妻雙方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)無房，現(xiàn)在購買住房的。
新政策：購買首套房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。
老政策：對于購買首套房，90平方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅;按照1.5%的稅率征收契稅的，原先是大于90平方米，小于144平方米;而144平方米及以上的，按照3%征收契稅。
變化：可以看出，對于首套房的契稅，主要變化的是144平方米及以上的房子，從原先的3%降低到1.5%。
算一筆賬
144平方米以下不變。
假設(shè)購買一套150平方米、總價(jià)150萬元的首套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是4.5萬元;新政后只需要繳納1.5%，也就是只要繳納2.25萬元，這樣就省下2.25萬元。
二套房契稅
二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，現(xiàn)在再次購房的。
新政策：購買家庭第二套改善型住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
老政策：購買二套房統(tǒng)一按照3%征收契稅。
變化：二套房是此次新政的最大變化，以面積是否超過90平方米為界，契稅分別比原先省了2%和1%。
算一筆賬
假設(shè)購買一套80平方米、總價(jià)120萬元的二套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是3.6萬元;新政后按照1%執(zhí)行，只要繳納1.2萬元，這樣就省下2.4萬元。
假設(shè)購買一套110平方米、總價(jià)200萬元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是6萬元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納4萬元，這樣就省下2萬元。
假設(shè)購買一套150平方米、總價(jià)500萬元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是15萬元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納10萬元，這樣就省下5萬元。
營業(yè)稅
新政策：個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收5.6%營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
老政策：對不足2年的住房對外銷售的，原先也是全額征收營業(yè)稅;而大于等于2年的住房對外銷售時(shí)，原來只有小于144平方米住房免征營業(yè)稅，大于等于144平方米的住房，需要繳納房價(jià)差額的5.6%營業(yè)稅。
變化：對于營業(yè)稅的征收，不再看面積，而簡單區(qū)分是否滿2年。這對滿2年且144平方米及以上的住房，可以省一大筆稅費(fèi)。
算一筆賬
差額是指此次“計(jì)稅價(jià)格”-“購房價(jià)格”。計(jì)稅價(jià)格即此次轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方簽訂的《房屋買賣契約》上的售房價(jià)格(該價(jià)格不能明顯低于市場價(jià))。購房價(jià)格是指，房主當(dāng)初購買這套房屋時(shí)，銷售不動產(chǎn)發(fā)票的價(jià)格。
假設(shè)轉(zhuǎn)讓一套150平方米、總價(jià)500萬元、原先400萬元購入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營業(yè)稅，就是5.6萬元;新政后這筆稅費(fèi)減免，可以省下5.6萬元。
結(jié)論
144㎡以上的二手房
轉(zhuǎn)讓時(shí)最省錢
可以看出，新政后面積大于等于144平方米、滿2年的二手房轉(zhuǎn)讓，是最大的受益情形。一套符合前述情形的總價(jià)500萬元房屋，最多可以省下5萬元契稅和5.6萬元營業(yè)稅，買房人節(jié)省了10.6萬元之多。同時(shí)可以想象，符合這個(gè)情形的總價(jià)越高的住房，享受的稅費(fèi)減免數(shù)額越高，總價(jià)千萬級別的別墅轉(zhuǎn)讓時(shí)，省下的稅費(fèi)將十分可觀。
追問
新政何時(shí)生效?
文件指出，本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。也就是說，下周一開始新政將正式生效。
新政是否會在江蘇落地?
此次文件中提及：北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策。上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。
這意味著，四大一線城市只對首套房的契稅政策作出變化，而其他政策維持不變。包括南京在內(nèi)的江蘇所有城市，都將執(zhí)行新政策。
計(jì)稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何計(jì)算?
對于契稅和營業(yè)稅的計(jì)稅節(jié)點(diǎn)，原先的政策是：新商品房以買房人在開發(fā)商處的合同鑒證日期為準(zhǔn);二手房以合同送件日期為準(zhǔn)。
也就是說，對于購買新商品房的市民來說，只存在契稅一說。對于目前有很多市民已經(jīng)買過新商品房但尚未辦證的，在繳納契稅時(shí)，極有可能按照老政策執(zhí)行。不過，具體是否會這樣執(zhí)行，仍然需要等待此次新政的落地細(xì)則。
滿2年如何界定?
(1)按市場價(jià)格購買的住房以房產(chǎn)證上記載的日期和契稅完稅證的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認(rèn)。
(2)按房改政策購買的`住房以房產(chǎn)證上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時(shí)間，按“孰先”原則確認(rèn)。
(3)繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。
(4)非直系親屬贈予取得的住房，購房時(shí)間從受贈產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算。
別墅是否在此次新政范圍?
原先國家對住宅有普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，普通住宅是指面積小于144平方米的住宅，非普通住宅是指面積大于等于144平方米，且小區(qū)容積率小于1.0的房屋。此次新政中刪除了144平方米的紅線，沒有再區(qū)分普通與非普通住宅。另外，多年前國家已經(jīng)明令禁止地方出讓別墅用地，即現(xiàn)有絕大多數(shù)樓盤的容積率都超過1，在很多低密度小區(qū)里雖然有“別墅”房源，但實(shí)際上房源性質(zhì)仍然等同于住宅，因此別墅也在此次新政范圍內(nèi)。
三套房的契稅和營業(yè)稅是否有調(diào)整?
現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，三套房原先的契稅和營業(yè)稅都是參照二套房執(zhí)行，即分別按照房屋總價(jià)的3%和差額的5.6%計(jì)算。此次新政中并未提及三套房的稅費(fèi)變化，尚需等待細(xì)則的出臺。
業(yè)內(nèi)聲音
大戶型房子“喜大普奔”
“此次新政主要影響的是改善型需求，對我們樓盤是非常大的利好。”中國金茂南京公司副總經(jīng)理管姝楠介紹說，南京的金茂御景華府目前在售的是549平方米的大平層房源，新政后將省掉1%—1.5%的契稅，這對于上千萬元總價(jià)的房源來說，會對買房人產(chǎn)生不小的吸引力。
對于面積大于等于144平方米小區(qū)容積率小于1.0的二手房來說，由于之前一直屬于“非普通住宅”，這些二手房在市場上的單價(jià)明顯較低。以正在掛牌銷售的一套月安花園188平方米房為例，該房單價(jià)不到2.1萬元。而該小區(qū)面積低于144平方米的房子，掛牌單價(jià)已經(jīng)在2.8萬元左右。
“新政廢除了144平方米的紅線，對大戶型房子會帶來實(shí)實(shí)在在的利好。”有中介人士指出，市場上有部分二手房的面積正好比144平方米多一點(diǎn)，是原先“最受傷”的二手房，新政會導(dǎo)致這部分房子“烏鴉變鳳凰”，漲價(jià)在所難免。
南京或繼續(xù)受刺激，但應(yīng)防范樓市風(fēng)險(xiǎn)來臨
南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝表示，此次新政不包括北上廣深，顯示出對其他二三四線城市樓市去庫存的決心，樓市會迎來越來越突出的價(jià)量齊升行情。但是除了一線城市之外，其他城市的行情相差巨大。南京等基本面良好的二線龍頭城市，成為政策最大“受益者”，會對現(xiàn)有的行情推波助瀾。另外，此次政策受益最大的，是大戶型住宅和高檔房，也對去年以來的“地王”們帶來利好。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉同樣認(rèn)為，新政旨在幫助一線之外的城市去庫存。不過他指出，2014年下半年以來，盡管各種政策層面的利好紛沓而至，但是這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續(xù)回升，不代表未來問題會越來越少。
他認(rèn)為，新政會促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場的階段性調(diào)整也就來臨了。2016年下半年新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。
南京房產(chǎn)局
南京樓市不存在“一房難求”
今年2月份以來，南京不少樓盤宣稱“無房可賣”，導(dǎo)致不少買房人產(chǎn)生恐慌情緒。對此，南京市房產(chǎn)局昨天發(fā)聲：就目前掌握的數(shù)據(jù)顯示，南京不存在“一房難求”，部分市民覺得買不到房，主要原因在于各個(gè)板塊冷熱不均、春節(jié)前后是供應(yīng)量淡季等。
房產(chǎn)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：目前4.4萬套庫存房源量的分布情況，主城六區(qū)(鼓樓區(qū)2081套、建鄴區(qū)2772套、秦淮區(qū)1356套、玄武區(qū)1446套、棲霞區(qū)4805套、雨花臺區(qū)4428套)目前可售房源量為16888套、江寧區(qū)12481套、六合區(qū)9381套、浦口區(qū)5428套。
從南京各個(gè)板塊來看，購房者普遍想買的主城項(xiàng)目可售房源量偏少，可售房源超過500套的15個(gè)項(xiàng)目集中在江寧、六合、棲霞、雨花臺、浦口五個(gè)區(qū)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，而兩江板塊供應(yīng)量充足，占到了總可售房源量的六成以上。
此外，車位、物管用房不在4.4萬套可售房源之列。如果將每個(gè)樓盤可售總套數(shù)全部加起來，數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于4.4萬套。
“另外，據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，南京僅主城六區(qū)現(xiàn)有在建工程抵押房源5000余套，解押后即可購買。而很多開發(fā)商為了保證資金流，將沒有賣出的房源辦在建工程抵押，他們采取解押一套賣一套的方式，從法律法規(guī)上來講，是可以這么操作的。但建議購房者盡量買品牌房企的房源，防止一些小開發(fā)商跑路。”房產(chǎn)局相關(guān)人士表示。
房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年南京房地產(chǎn)上市量為1147萬平方米，銷售量為1270萬平方米。而2016年的上市量預(yù)計(jì)有1000萬平方米，主要集中在河西、江寧、浦口三大板塊。其中，浦口板塊的上市量將達(dá)到280萬平方米，占到了全市上市量的近三成。
表態(tài)
將加大檢查力度
打擊捂盤惜售行為
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