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如何用好住房公積金?
從本月19日開始，人使用公積金貸款購買90平方米以上（含90平方米）住宅，首付比例將提高到三成。什么是住房公積金？
住房公積金貸款的全稱是個人住房擔(dān)保委托貸款。它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。
住房公積金貸款與商業(yè)貸款的差異
住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的《個人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和中國人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》，雖然都是為人們在購房中缺少資金而發(fā)放的貸款，但兩者又有所不同，具體區(qū)別在于：
一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：
●持續(xù)繳存6個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且目前還在繼續(xù)繳存。
●具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。
●具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。
●提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。
●符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。
二、貸款額度有所不同。
一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的80%.
三、貸款手續(xù)不同。
公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。
四、貸款利率不同。
公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。
五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費(fèi)。
商業(yè)貸款不需要評估，但用公積金貸款購買商品房，目前必須進(jìn)行評估，繳納評估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收取4‰的律師費(fèi)，公積金貸款則不需個人繳納律師費(fèi)。
三種貸款方式的比較
下面我們就以貸款額為35萬元為例，對三種不同的貸款方式進(jìn)行對比：
NO.1只選擇住房公積金貸款
對于只選擇住房公積金貸款的消費(fèi)者來說，最大的實惠莫過于住房公積金相對的貸款利息率。但在追求低利率的同時，消費(fèi)者要注意兩個問題：
其一是住房公積金的最高貸款金額為40萬元，如果所購買住房的總造價不是很高的話，選擇首付20%-30%，其他用公積金貸款來償還是比較合適的；但如果所購買住房的總造價比較高，住房公積金最高40萬元的貸款未能達(dá)到房屋總價的70%以上，那么這個時候消費(fèi)者如果要選擇只用住房公積金來貸款的話就要充分考慮自身的經(jīng)濟(jì)實力，能否承受得了巨額的首付資金。
其二就是應(yīng)該合理地設(shè)定貸款年限。根據(jù)政策，副部級干部75周歲之前都可以申請貸款，普通職工男性和女性分別可貸款到65歲和60歲。一對夫妻只可貸一筆公積金貸款。如果夫妻年齡差異不大，丈夫做貸款人，貸款年限可更長；如果夫妻年齡相差較大，年齡較小的一方做貸款人，就可以申請到期限更長的公積金貸款。
NO.2公積金+商業(yè)貸款組合
選擇公積金+商業(yè)貸款組合這種方式進(jìn)行投資，其最大的優(yōu)點(diǎn)便是不受貸款總金額的限制，同時與單純的選擇商業(yè)貸款相比，公積金+商業(yè)貸款組合的形式更有利于節(jié)省大量的利息。在選擇公積金+商業(yè)貸款組合這種形式時，消費(fèi)者要注意以下兩個問題：
第一便是爭取較多地使用公積金貸款，在公積金貸款不能夠滿足全部貸款額度的情況下再使用商業(yè)貸款進(jìn)行補(bǔ)充。原因是公積金貸款的利息要比商業(yè)貸款的利息低1%還多，我們都清楚在幾十萬元的貸款里1%的利息意味著什么，因此，消費(fèi)者在選擇組合型貸款的時候要最大限度地使用公積金貸款。
第二就是公積金+商業(yè)貸款組合這種貸款形式手續(xù)比較繁瑣，無論是各種貸款所必須繳納的費(fèi)用還是所要辦理的各種手續(xù)都是兩套，因而在選擇這種組合貸款的時候消費(fèi)者一定要有充足的時間和精力來應(yīng)付。
NO.3只選擇商業(yè)貸款
選擇商業(yè)貸款最大的弊端便是它較高的利息率，高出公積金貸款利率1%有余的貸款利率使得它在償還起來需要付出更多的“多余錢”。同時商業(yè)貸款在還款自由上還受到一定的限制，不可以隨便地提前還貸。商業(yè)貸款提前還款，其數(shù)額必須為1萬或5萬元的倍數(shù)，而公積金貸款則無具體規(guī)定，只要大于“最低還款額”的，全部視為提前還款金額。商業(yè)貸款對于提前還款次數(shù)有明確規(guī)定，如1年僅能提前還3次款。而公積金貸款則是每月都有3次提前還款機(jī)會，貸款人甚至可按月隨時調(diào)整自己的提前還款額。商業(yè)銀行提前還款，不僅需要提前數(shù)月電話預(yù)約，有的甚至還需要貸款人提供書面文件，非常不便。而公積金貸款提前還款，只需提前3個工作日致電預(yù)約即可，電話調(diào)整提前還款額無需書面文件。
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