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2014揚(yáng)州公積金提取新政
根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查得知，揚(yáng)州市住房公積金管理中心日前就目前我市住房公積金管理運(yùn)行中遇到的一些業(yè)務(wù)問題進(jìn)行了研究，并對公積金提取、還款方式的變更、貸款申請時(shí)間等部分政策規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
新規(guī)定將從本月起正式執(zhí)行。本報(bào)昨日特邀市住房公積金管理中心業(yè)務(wù)處處長徐建國對新規(guī)進(jìn)行解讀。
提取新規(guī)
4月起，繳完首付款還沒拿證可先提取公積金
根據(jù)《揚(yáng)州市住房公積金提取管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《提取細(xì)則》)的規(guī)定，職工因異地購房和購買二手房申請?zhí)崛∽》抗e金的，應(yīng)當(dāng)提供房屋所有權(quán)證和完稅憑證。為最大限度滿足職工需求，在能夠核查購房行為真實(shí)性的情況下，作如下調(diào)整：(一)異地購買住房的，可參照《提取細(xì)則》第十一條關(guān)于新購商品住房的規(guī)定辦理提取手續(xù);(二)購買二手房的，職工可憑買賣合同(契約)、契稅發(fā)票，在房產(chǎn)登記管理部門辦理審核登簿后提取住房公積金。
解讀
異地購房：繳了首付款可先提公積金
“根據(jù)公積金政策的相關(guān)規(guī)定，職工購買自住住房，可申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。”徐建國表示，根據(jù)第一項(xiàng)新規(guī)定，異地購買住房的，可參照新購商品住房的規(guī)定辦理提取手續(xù)。也就是說，市民提供國家建設(shè)(房產(chǎn))行政部門認(rèn)可備案的《商品房購銷合同》和達(dá)到規(guī)定首付比例的有效付款憑證，就可以提取公積金。
徐建國表示，根據(jù)之前的規(guī)定，職工因異地購房和購買二手房申請?zhí)崛∽》抗e金的，應(yīng)當(dāng)提供《房屋所有權(quán)證》和完稅憑證。也就是說，市民要先買房，拿到房產(chǎn)證之后，才能提取公積金。而從4月起，市民在繳納首付款后的購房初期就可以提取公積金，極大地滿足了買房人對購房資金的需求。
買二手房：二手房需先審核登簿
徐建國表示，根據(jù)新規(guī)定的，購買二手房的，職工可憑買賣合同(契約)、契稅發(fā)票，在房產(chǎn)登記管理部門辦理審核登簿后提取住房公積金。也就是說，二手房的交易必須在房管部門進(jìn)行登記備案，證實(shí)為真實(shí)的交易后，才能提取公積金。如果購買二手房的市民需要申請貸款的，也同樣需要提供達(dá)到規(guī)定首付比例的有效付款憑證。
提醒
“核查購房真實(shí)性”是前提，騙提公積金將被追回
徐建國表示，政策的調(diào)整是以“能夠核查購房行為真實(shí)性的情況下”為前提的。也就是說，市住房公積金將對買房人的購房行為進(jìn)行核查。“比如，市民在南京購房，公積金部門肯定會(huì)查詢其在南京房產(chǎn)系統(tǒng)的網(wǎng)上備案交易信息，以核實(shí)購房行為的真假。”
徐建國同時(shí)表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申請人違反規(guī)定，提供虛假材料冒領(lǐng)和詐領(lǐng)住房公積金的，應(yīng)追回所有款項(xiàng);構(gòu)成犯罪的，由司法部門依法追究申請人及相關(guān)人員的法律責(zé)任。
還款新規(guī)
有特殊原因可申請變更還款方式
職工辦理住房公積金貸款時(shí)，中心工作人員應(yīng)當(dāng)向借款人說明等額本金還款法和等額本息還款法的含義、特點(diǎn)、優(yōu)劣等情況，供借款人在填寫貸款申請表和簽訂借款合同時(shí)選擇。還款方法一旦確定，原則上在約定還款期間內(nèi)不作變更。確需變更的，由借款人提出變更申請(或經(jīng)借款人同意)，各分中心、管理部審核并簽署意見后，報(bào)市中心信息處辦理相關(guān)手續(xù)。
解讀
以前無法更換還款方式，如今特殊情況可提申請
徐建國表示，職工辦理住房公積金貸款時(shí)，可自由選擇等額本金和等額本息兩種還款方式。根據(jù)之前的規(guī)定，借款人還款方法一旦確定，在約定還款期間內(nèi)就無法變更。而根據(jù)新規(guī)定，如遇特殊原因確實(shí)需要變更的，可提出申請辦理變更手續(xù)。哪些特殊情形可以申請呢?徐建國表示，如遇到人為操作失誤或者因?yàn)榧彝ァ⒐ぷ鞯仍�，借款人收入大幅降低造成還款能力突降等特殊原因的，可以提出申請。
提醒
一般情形仍無法變更，借款人應(yīng)慎重選擇還款方式
徐建國表示，等額本金和等額本息兩種還款方式，各有優(yōu)點(diǎn)。等額本金還款，之前還款額較高，還款的金額逐月遞減，適合收入比較高、年齡偏大一些的借款人。而等額本息還款，每月的還款額固定，比較適合每月收入固定，還款能力相對較弱的借款人。徐建國提醒買房人，常態(tài)下的借款人是不允許變更還款方式的，特殊情形下才可申請。市民還是要根據(jù)自己的意愿以及實(shí)際情況，合理選擇還款方式。
貸款新規(guī)
職工購買新建商品房應(yīng)在約定付款期限內(nèi)提出貸款申請
職工購買新建商品房需要辦理住房公積金貸款的，原則上應(yīng)當(dāng)在《商品房購銷合同》中約定的付款期限內(nèi)提出貸款申請。超出約定期限的，各分中心、管理部應(yīng)當(dāng)要求借款人和售房人出具書面材料說明原因，作出準(zhǔn)予或不準(zhǔn)貸款的決定。準(zhǔn)予貸款的，可要求借款人更改或補(bǔ)充有關(guān)申請材料。
解讀
需在約定付款期限內(nèi)申請公貸，超時(shí)限或被“拒貸”
徐建國表示，以前市民購房，對公積金貸款的申請時(shí)間并沒有明確的規(guī)定。不少市民甚至出現(xiàn)了買房一年、兩年甚至三年后才申請公積金貸款的情況。這當(dāng)中可能會(huì)存在買房人騙取公積金貸款挪作他用的情形。而根據(jù)新規(guī)定，職工購買新建商品房需要辦理住房公積金貸款的，原則上應(yīng)當(dāng)在《商品房購銷合同》中約定的付款期限內(nèi)提出貸款申請。“比如，購房合同上約定三個(gè)月以內(nèi)付款，那么，買房人必須在三個(gè)月的付款期限內(nèi)提出公積金貸款申請。主要還是保證公積金貸款�？顚Ｓ�。”
徐建國表示，根據(jù)新規(guī)定，超出約定期限的，借款人和售房人應(yīng)當(dāng)出具書面材料說明原因。“如果公積金部門核查發(fā)現(xiàn)，沒有確切的理由，借款人可能將面臨不予貸款的情況。”
離婚、死亡兩種情形可變更借款人
新規(guī)：
(一)借款人死亡、被宣告死亡或者喪失民事行為能力的，其財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人或法定監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)持經(jīng)過公證的繼承協(xié)議、身份證、戶口簿等文件簽訂補(bǔ)充還款合同，繼續(xù)履行借款合同約定的義務(wù)。財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人或法定監(jiān)護(hù)人拒絕履行還款義務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)請求人民法院采取拍賣等措施清償借款人債務(wù)。
(二)借款人離婚且涉及住房產(chǎn)權(quán)變化的，可持離婚證、離婚協(xié)議或法院判決書、調(diào)解書等材料，向市住房公積金管理中心各分中心、管理部提出變更借款人的申請。
離婚后可申請變更借款人，可貸額度不少于剩余貸款本金
“借款人死亡的，之前就是這樣的規(guī)定。但是離婚的情形，以前是不可以變更借款人的，新規(guī)實(shí)行之后可以了。”徐建國表示，離婚后，借款人可能從兩個(gè)人變成一個(gè)人。根據(jù)規(guī)定，申請變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)還清當(dāng)月及以前的全部應(yīng)還貸款本息，不存在逾期。在變更手續(xù)辦理期間，原借款人應(yīng)當(dāng)提供階段性擔(dān)保并繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。
徐建國表示，變更后的借款人，應(yīng)當(dāng)符合《揚(yáng)州市住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的申請住房公積金貸款的條件，且可貸額度不少于剩余貸款本金。“比如，原先兩個(gè)人最高可貸50萬，但是一個(gè)人最高只能貸30萬。而離婚時(shí)，房子的公積金貸款還有45萬。變成一個(gè)人還款后，變更后的借款人就需提前還貸15萬。”
徐建國同時(shí)表示，借款人對已辦理的組合貸款申請變更借款人的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向有關(guān)商業(yè)銀行提出變更申請。“如果銀行不同意變更借款人，公積金貸款也將無法變更借款人。”
如遇“退房”可重新辦理貸款申請手續(xù)
新規(guī)：
職工購買新建商品住房，在辦理住房公積金貸款后兩年內(nèi)，因房屋質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)改變等原因，需要在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更房屋座落的，應(yīng)向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)關(guān)提出書面申請并提供房管部門認(rèn)可的相關(guān)材料，報(bào)市中心業(yè)務(wù)處審核批準(zhǔn)后，在還清原所購房屋貸款本息后，持變更后的《商品房購銷合同》等材料，重新辦理貸款申請手續(xù)，在貸款政策上按同一套住房處理。
重新辦理貸款，政策上按同一套住房處理
“隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，買房市民的不斷增加，少數(shù)的市民可能也會(huì)遇到買房貸過款了，拿到房卻發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，需要換房這樣的情況。”徐建國表示，根據(jù)新規(guī)定，公積金貸款人需要在同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更房屋座落的，可持變更后的《商品房購銷合同》等材料，重新辦理貸款申請手續(xù)。“有一個(gè)前提，就是買房人必須在還清原所購房屋貸款本息后，才能重新辦理貸款申請手續(xù)。而在貸款政策上將按同一套住房處理。也就是說，原來是首次申請公積金貸款，還是按首次貸款政策執(zhí)行。”
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