臺(tái)州2016年住房公積金貸款新政策解讀

　　《臺(tái)州市住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)將于2016年7月1日出臺(tái)并于10月1日起實(shí)施。細(xì)則以國家的《公積金管理?xiàng)l例》，《浙江省住房公積金條例》《浙江省住房公積金個(gè)人住房貸款操作規(guī)定(試行)》為基礎(chǔ)，結(jié)合近幾年新出臺(tái)的貸款政策及臺(tái)州實(shí)際，對(duì)原有的管理細(xì)則進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范。

　　據(jù)了解，此次細(xì)則最大的修改之處在于對(duì)貸款額度計(jì)算公式進(jìn)行了調(diào)整。從原來按“職工月繳存額”計(jì)算可貸額度改為按“職工貸款前12個(gè)月的平均繳存余額”來計(jì)算。“職工的平均繳存余額”事實(shí)上就是職工對(duì)公積金繳存貢獻(xiàn)度，繳得越多，繳存時(shí)間越長，可貸額度也就越高。

　　“相比新老兩個(gè)額度計(jì)算公式，新公式的合理性及公平性顯而易見。”市住房公積金管理中心信貸處處長盧耀洲告訴記者，原額度計(jì)算公式因強(qiáng)調(diào)“月繳存額”及“最長可貸月數(shù)”，會(huì)使那些低收入的職工及年紀(jì)大的職工貸款時(shí)受限制。同時(shí)，該計(jì)算公式又使一些短期繳存公積金的客戶有時(shí)能輕易貸到高額貸款，這在一定程度上影響了其他正常繳存者的利益。

　　“相比于兄弟地市，我們的政策略有不同。”盧耀洲介紹，目前全省已經(jīng)有4個(gè)地市按照這種新的公式計(jì)算貸款額度，分別是杭州、紹興、舟山、金華。臺(tái)州將繼續(xù)保留最低可貸20萬元的最低額度保障(一些地市為10萬元，一些地市則沒有設(shè)最低保障)。同時(shí)我市也不下調(diào)最高可貸額度，仍舊為單方40萬元、雙方80萬元(有些地市已經(jīng)下調(diào)到雙方50萬元);另外，新的計(jì)算公式規(guī)定夫妻雙方額度可累加計(jì)算(即雙方的貢獻(xiàn)度可疊加計(jì)算不封頂)。

　　值得注意的是，因考慮到政策調(diào)整3個(gè)月過渡期的需要，新額度計(jì)算公式將于今年10月1日起實(shí)施。

　　除了額度計(jì)算公式之外，細(xì)則還對(duì)以下—些內(nèi)容作了調(diào)整：放寬預(yù)售商品房貸款的申請(qǐng)時(shí)限，原規(guī)定申請(qǐng)人必須在簽訂商品房買賣合同后12個(gè)月內(nèi)提出貸款申請(qǐng)，現(xiàn)可延緩至24個(gè)月內(nèi)。職工貸款按雙方計(jì)算貸款額度時(shí)，雙方貸款條件要求一致，原政策只強(qiáng)調(diào)主貸方的貸款條件，對(duì)配偶方的要求則進(jìn)行放寬。新政策要求配偶方公積金連續(xù)繳存時(shí)間需達(dá)6個(gè)月以上，且保留不少于6個(gè)月的繳存余額，這是因?yàn)樾抡�策的額度計(jì)算公式強(qiáng)調(diào)的是繳存貢獻(xiàn)度，計(jì)算雙方額度時(shí)，條件一致則方顯公平。

　　盧耀洲表示，此次細(xì)則內(nèi)容調(diào)整的著力點(diǎn)就是使公積金貸款政策變得更合理、更規(guī)范及更公正，同時(shí)，市住房公積金管理中心會(huì)進(jìn)一步做好后續(xù)措施跟進(jìn)，保證廣大職工能貸到款、貸足款、貸好款。

　　臺(tái)州市住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則

　　第一章總則

　　第一條為進(jìn)一步規(guī)范全市住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、《浙江省住房公積金條例》、中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》和《浙江省住房公積金個(gè)人住房貸款操作規(guī)定(試行)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

　　第二條住房公積金個(gè)人住房貸款是指住房公積金管理中心以歸集的住房公積金，委托由市住房公積金管理委員會(huì)審批和確定的商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱“受托銀行”)，向購買、建造、翻建或大修具有自有產(chǎn)權(quán)住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。

　　第三條市住房公積金管理委員會(huì)負(fù)責(zé)全市住房公積金個(gè)人住房貸款政策、貸款資金使用計(jì)劃、受托銀行的審批和確定。

　　市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)全市住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、監(jiān)督等工作，并負(fù)責(zé)市本級(jí)住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的具體實(shí)施和日常管理。各分中心負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)的具體實(shí)施和日常管理。

　　第四條住房公積金管理中心與受托銀行應(yīng)簽訂承辦住房公積金個(gè)人住房貸款金融業(yè)務(wù)協(xié)議，明確雙方職責(zé)，委托貸款手續(xù)費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。住房公積金管理中心原則上應(yīng)自主完成住房公積金個(gè)人住房貸款的貸款審批和貸款核算。

　　住房公積金個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。

　　第五條住房公積金個(gè)人住房貸款額度不足以支付應(yīng)付購房款時(shí)，可組合辦理住房公積金個(gè)人住房貸款和商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款。組合貸款由住房公積金管理中心和受托銀行聯(lián)合發(fā)放。

　　第六條經(jīng)市住房公積金管委會(huì)批準(zhǔn)，貸款資金不足時(shí)，市住房公積金管理中心可采取調(diào)整貸款政策、輪候制、住房公積金個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)商業(yè)性個(gè)人住房貼息貸款(以下簡(jiǎn)稱“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”)、住房公積金資產(chǎn)證券化等方式緩解資金不足;貸款資金寬松時(shí)，市住房公積金管理中心可采取公轉(zhuǎn)商貼息貸款置換和商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款等方式。

　　第七條本市行政區(qū)域內(nèi)開展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，適用本實(shí)施細(xì)則。

　　第二章貸款咨詢

　　第八條住房公積金管理中心、受托銀行應(yīng)通過柜面、“12329”熱線電話和短信、網(wǎng)站、微信等渠道向繳存職工提供貸款咨詢服務(wù)。

　　第九條貸款咨詢包括以下主要內(nèi)容：

　　(一)貸款基本條件，包括貸款對(duì)象、住房公積金繳存要求、年齡、收入狀況等;

　　(二)貸款用途、利率、期限、額度、首付款要求、擔(dān)保方式、還款方式、還款途徑等;

　　(三)貸款所需申請(qǐng)材料明細(xì)，包括購建房材料、身份證明、繳存證明、婚姻關(guān)系證明、還款能力證明等;

　　(四)貸款程序，包括辦理流程、辦理場(chǎng)所、辦理時(shí)限等;

　　(五)住房公積金住房貸款申請(qǐng)表及有關(guān)貸款申請(qǐng)材料的獲取渠道;

　　(六)住房公積金管理中心和受托銀行的地址、電話等;

　　(七)貸款擔(dān)保的相關(guān)要求;

　　(八)提供貸款額度、還款計(jì)劃等測(cè)算服務(wù);

　　(九)貸款收款、還款賬戶相關(guān)要求;

　　(十)貸款其他相關(guān)咨詢。

　　第十條住房公積金管理中心、受托銀行在提供以上貸款咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)上，向借款申請(qǐng)人發(fā)放住房公積金住房貸款申請(qǐng)表等相關(guān)表單，并應(yīng)一次性告知相關(guān)注意事項(xiàng)。

　　第三章貸款申請(qǐng)和受理

　　第十一條住房公積金管理中心可直接受理繳存職工的貸款申請(qǐng)，也可委托受托銀行受理繳存職工的貸款申請(qǐng)。

　　第十二條申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款時(shí)應(yīng)具備以下條件：

　　(一)申請(qǐng)人須連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上且個(gè)人住房公積金賬戶留存不少于6個(gè)月的繳存余額;

　　(二)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和按期償還貸款本息的能力，且具有完全民事行為能力;

　　(三)有規(guī)定期限內(nèi)的購買、建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房的真實(shí)有效證明材料;

　　(四)申請(qǐng)人及其配偶在住房公積金管理中心及中國人民銀行征信系統(tǒng)沒有不良信用記錄，具體管理規(guī)定如下：

　　1、信用記錄以人民銀行版本的個(gè)人信用報(bào)告為準(zhǔn);

　　2、個(gè)人信用報(bào)告上載明的逾期即為逾期，不區(qū)分種類;

　　3、夫妻雙方的逾期次數(shù)不累加;

　　4、兩年內(nèi)連續(xù)三次(含)以上或累計(jì)六次(含)以上逾期，不允許貸款;

　　5、公積金貸款逾期認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)有3天寬限期，寬限期內(nèi)不計(jì)罰息，不納入人民銀行征信系統(tǒng);超過3天寬限期但未跨月還款的，計(jì)收逾期罰息;跨月還款的一律為逾期，且納入征信系統(tǒng);

　　6、逾期情況須通過中國人民銀行征信系統(tǒng)及住房公積金管理中心貸款信息雙重查核;

　　7、特殊情況，須有詳細(xì)情況證明并報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。

　　(五)申請(qǐng)人及其配偶首次申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，或者使用過住房公積金個(gè)人住房貸款但已結(jié)清，并符合再次申請(qǐng)的相關(guān)規(guī)定;

　　(六)有住房公積金管理中心認(rèn)可的住房作為抵押;

　　(七)已辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款申請(qǐng)轉(zhuǎn)住房公積金貸款的，應(yīng)符合住房公積金貸款條件及相關(guān)規(guī)定;

　　(八)已支付不低于規(guī)定比例的首期付款;

　　(九)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　第十三條申請(qǐng)貸款的時(shí)限：

　　(一)購買預(yù)售商品房的，申請(qǐng)人應(yīng)在簽訂商品房買賣合同后24個(gè)月內(nèi)，提出貸款申請(qǐng);

　　(二)購買現(xiàn)房(包括二手房)的，申請(qǐng)人應(yīng)在辦妥房屋交易過戶手續(xù)，交納房屋契稅(以《契證》所載明的時(shí)間為準(zhǔn))后的12個(gè)月內(nèi)，提出貸款申請(qǐng);

　　(三)建造住房的，其土地性質(zhì)為國有的，申請(qǐng)人應(yīng)在取得相應(yīng)《房屋所有權(quán)證》后的12個(gè)月內(nèi)，提出貸款申請(qǐng);其土地性質(zhì)為集體的，申請(qǐng)人應(yīng)在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證》并動(dòng)工建設(shè)，房屋竣工后12個(gè)月內(nèi)，提出貸款申請(qǐng);

　　(四)翻建或大修住房的，申請(qǐng)人應(yīng)持有關(guān)部門批準(zhǔn)文件，在完成房屋翻建或大修工程后的12個(gè)月內(nèi)，提出貸款申請(qǐng);

　　(五)辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款的，應(yīng)在辦理一次性償還商業(yè)性貸款后30日內(nèi)，提出貸款申請(qǐng)。當(dāng)住房公積金管理中心個(gè)貸率處于高位運(yùn)行并達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)時(shí)，停止該項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理。

　　第十四條申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款時(shí)需提供以下申請(qǐng)材料的原件及復(fù)印件：

　　(一)身份證明：申請(qǐng)人及其配偶的居民身份證、戶口簿等;

　　(二)婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證等;

　　(三)還款能力證明：申請(qǐng)人及其配偶單位出具的收入證明，申請(qǐng)人也可根據(jù)本人住房公積金繳存基數(shù)推算其收入，無需提供收入證明;

　　(四)征信證明：中國人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)查詢申請(qǐng)人及其配偶個(gè)人信用情況材料;

　　(五)住房公積金異地繳存和貸款證明：申請(qǐng)人或其配偶異地繳存住房公積金的，須提供繳存地住房公積金管理中心出具的住房公積金繳存和有無住房公積金個(gè)人住房貸款的有關(guān)證明;

　　(六)貸款用途證明：

　　1、購買預(yù)售商品房的，須提供合法有效的購房合同、不低于規(guī)定比例的首付款稅務(wù)發(fā)票、開發(fā)商出具的貸款聯(lián)系書;

　　2、購買現(xiàn)房(包括二手房)的，須提供《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《契證》;

　　3、建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房的，其土地性質(zhì)為國有的，須提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、有資質(zhì)單位出具的工程概預(yù)算或工程造價(jià)評(píng)估報(bào)告、有資質(zhì)單位出具的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告;其土地性質(zhì)為集體的，須提供《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、有資質(zhì)單位出具的工程概預(yù)算或工程造價(jià)評(píng)估報(bào)告、抵押房產(chǎn)所有權(quán)人的身份證、結(jié)婚證、戶口本、抵押房產(chǎn)的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》和有資質(zhì)單位出具的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告;

　　4、商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款的，須提供一次性償還商業(yè)性住房貸款銀行明細(xì)清單、原住房借款合同、《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、《契證》。

　　(七)貸款擔(dān)保材料：貸款采取抵押擔(dān)保方式，提供抵押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，及有處分權(quán)人出具的同意抵押的證明;

　　(八)申請(qǐng)人貸款還款賬戶材料;

　　(九)住房公積金管理中心、受托銀行要求提供的其他材料。

　　第十五條申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款的額度應(yīng)同時(shí)符合以下限額標(biāo)準(zhǔn):

　　(一)不高于購買、建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房總額的規(guī)定比例。其中購買自有產(chǎn)權(quán)住房總額不包括車庫(位);現(xiàn)房(包括二手房)購房總額以《契證》中的成交金額和計(jì)稅金額兩者低者為準(zhǔn);

　　(二)建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房，其土地性質(zhì)為集體的，使用其他房產(chǎn)作為抵押物的，可貸款額度不得超過抵押物價(jià)值的70%;

　　(三)購買、建造、翻建或大修同一套自有產(chǎn)權(quán)住房，申請(qǐng)貸款金額與累計(jì)提取金額之和不得超過總房價(jià);

　　(四)申請(qǐng)人及其配偶可貸款額度的計(jì)算公式為：

　　可貸款額度=申請(qǐng)人及其配偶申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)住房公積金賬戶月平均余額之和×規(guī)定倍數(shù)。

　　職工賬戶月平均余額計(jì)算方式為申請(qǐng)貸款時(shí)近12個(gè)月的每月末賬戶余額平均值(不含一次性補(bǔ)繳)，繳存時(shí)間不足12個(gè)月的按實(shí)際月數(shù)確定。

　　規(guī)定倍數(shù)按15倍確定，市住房公積金管理中心可根據(jù)本市公積金存貸比情況進(jìn)行調(diào)整。

　　夫妻雙方貸款額度可合并計(jì)算。

　　申請(qǐng)人配偶住房公積金繳存沒有達(dá)到連續(xù)正常繳存6個(gè)月以上的，不納入計(jì)算公式。

　　實(shí)際可貸款額度低于20萬元的，可按20萬元確定。

　　(五)借款人及其配偶雙方均正常繳存住房公積金的最高貸款額度為80萬元，僅單方繳存住房公積金的最高貸款額度為40萬元。配偶住房公積金繳存不足6個(gè)月的，按單方繳存確定。

　　第十六條商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款的，可貸款額度不超過商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額，且需符合第十二條規(guī)定。

　　第十七條住房公積金貸款最長年限為30年且不超過法定退休年齡5年。

　　第十八條貸款受理人員在收齊貸款申請(qǐng)資料后，對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審核，主要內(nèi)容包括：

　　(一)住房公積金住房貸款申請(qǐng)表填寫內(nèi)容完整、字跡清晰，相關(guān)信息與所提交資料記載信息一致;

　　(二)所提交的資料在規(guī)定的有效期限內(nèi)且屬相關(guān)部門依職權(quán)出具，同時(shí)形式符合國家相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容相互對(duì)應(yīng);

　　(三)所提交的資料規(guī)格、數(shù)量符合貸款所需材料的要求;

　　(四)申請(qǐng)人為住房公積金繳存人且屬于購買、建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房的房屋所有權(quán)人或共有權(quán)人;對(duì)于存在共同申請(qǐng)人的，共同申請(qǐng)人應(yīng)為申請(qǐng)人配偶;

　　(五)申請(qǐng)人姓名、證件號(hào)碼應(yīng)與其住房公積金繳存信息一致，對(duì)于申請(qǐng)人曾在異地繳存住房公積金的情況，其住房公積金開戶、繳存情況根據(jù)原繳存賬戶所在住房公積金管理中心出具的繳存證明信息給予認(rèn)可;

　　(六)申請(qǐng)人申請(qǐng)的貸款期限不超過規(guī)定的最高貸款期限;

　　(七)申請(qǐng)人及其配偶貸款月還款額原則上不超過占其住房公積金繳存基數(shù)之和的50%;如申請(qǐng)人及其配偶不同意以其住房公積金繳存基數(shù)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的，則需提供收入證明或其他收入證明;

　　(八)二手房申請(qǐng)貸款，二手房房齡與申請(qǐng)人申請(qǐng)的貸款期限相加不超過房屋使用年限;

　　(九)通過中國人民銀行個(gè)人信用報(bào)告、住房公積金管理中心貸款信息等，審核申請(qǐng)人及其配偶的信用情況，并確認(rèn)申請(qǐng)人及其配偶均無尚未還清的住房公積金貸款;

　　(十)申請(qǐng)人提交的購買、建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)相關(guān)資料應(yīng)符合住房公積金管理中心和相關(guān)行政管理部門的規(guī)定;

　　(十一)申請(qǐng)人首付款支付比例符合本市住房公積金個(gè)人住房貸款有關(guān)政策等規(guī)定;

　　(十二)申請(qǐng)人擬提供或選擇的擔(dān)保符合以下要求：

　　1、購買自有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)使用本次申請(qǐng)貸款所購住房作為抵押物;

　　2、建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房的，其土地性質(zhì)為國有的，應(yīng)使用本次申請(qǐng)貸款所建造、翻建或大修住房作為抵押物;其土地性質(zhì)為集體的，可用其他房產(chǎn)作為抵押物。

　　(十三)還款賬戶為申請(qǐng)人在受托銀行開立的人民幣借記卡或活期存折，并符合貸款扣劃要求;

　　(十四)其他需要審核的事項(xiàng)。

　　第十九條貸款受理人員應(yīng)與申請(qǐng)人及其配偶就其貸款意愿、貸款用途等事項(xiàng)進(jìn)行面談，填寫面談筆錄。

　　第二十條貸款受理后，受理人員提出受理意見：

　　(一)符合貸款條件的，對(duì)申請(qǐng)人可貸款金額、期限、利率、還款方式等提出初步意見，并將貸款申請(qǐng)資料移送貸款審核人員;

　　(二)對(duì)貸款條件或申請(qǐng)資料有異議的，要求申請(qǐng)人補(bǔ)充相關(guān)貸款資料，進(jìn)行調(diào)查后予以答復(fù);

　　(三)不符合貸款條件的，應(yīng)告知申請(qǐng)人不予受理的原因，并將申請(qǐng)材料退還申請(qǐng)人。

　　第四章貸款審核和審批

　　第二十一條貸款審核人員應(yīng)結(jié)合貸款申請(qǐng)資料對(duì)受理人員提出的受理意見、住房公積金繳存情況、擬申請(qǐng)貸款期限、擬申請(qǐng)貸款金額、首付款比例等進(jìn)行合規(guī)性審核，并對(duì)申請(qǐng)人貸款申請(qǐng)相關(guān)情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。

　　第二十二條審核人員在完成復(fù)核工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)行以下調(diào)查及審核工作：

　　(一)對(duì)于異地住房公積金管理中心出具的繳存證明，應(yīng)通過一定的方式核實(shí)繳存證明的真實(shí)性;

　　(二)申請(qǐng)人購房合同(協(xié)議)符合國家備案規(guī)定，并對(duì)交易真實(shí)性進(jìn)行核實(shí);申請(qǐng)人建造、翻建或大修合同(協(xié)議)，符合相關(guān)規(guī)定并對(duì)真實(shí)性進(jìn)行核實(shí);

　　(三)按照第二十三條規(guī)定，審核申請(qǐng)人擬提供的擔(dān)保;

　　(四)審核本市相關(guān)政策規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　第二十三條對(duì)于申請(qǐng)人擬提供抵押擔(dān)保的，審核人員應(yīng)完成以下工作：

　　(一)根據(jù)申請(qǐng)人提交的抵押物權(quán)屬證明或合同(協(xié)議)等文件的相關(guān)內(nèi)容，審核抵押物權(quán)屬情況符合房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)抵押登記相關(guān)政策要求。

　　(二)審核抵押物價(jià)值應(yīng)符合以下規(guī)定：

　　1、對(duì)于申請(qǐng)人以所購預(yù)售商品房作為抵押物的，原則上應(yīng)直接認(rèn)定房屋成交價(jià)為抵押物價(jià)值。對(duì)于房屋成交價(jià)格明顯高于地區(qū)同類型住宅正常交易價(jià)格的，應(yīng)對(duì)抵押物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)值、房屋交易價(jià)格相比較低者作為抵押物價(jià)值;

　　2、對(duì)于申請(qǐng)人以所購現(xiàn)房(包括二手房)作為抵押物的，應(yīng)以房屋契稅價(jià)格、房屋交易價(jià)格相比較低者作為抵押物價(jià)值。對(duì)于房屋成交價(jià)格明顯高于地區(qū)同類型住宅正常交易價(jià)格的，應(yīng)對(duì)抵押物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)值、房屋契稅價(jià)格、房屋交易價(jià)格相比較低者作為抵押物價(jià)值;

　　3、對(duì)于建造、翻建或大修自有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人擬提供的抵押物進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估價(jià)值與工程預(yù)算價(jià)格相比較低者作為抵押物價(jià)值;

　　4、擬申請(qǐng)貸款金額不得超過抵押物價(jià)值的80%。

　　(三)審核申請(qǐng)的貸款期限不高于抵押物剩余使用年限。

　　(四)對(duì)于需要以評(píng)估方式確定抵押物價(jià)值的，抵押物價(jià)值應(yīng)由具有評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)，并出具符合國家房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范要求的抵押物價(jià)值評(píng)估報(bào)告，評(píng)估費(fèi)用由住房公積金管理中心承擔(dān)。

　　第二十四條貸款審核后，貸款審核人應(yīng)出具審核意見：

　　(一)審核通過的，將貸款申請(qǐng)資料和審核同意意見移送貸款審批人;

　　(二)審核過程中發(fā)現(xiàn)有異議的，審核人將貸款申請(qǐng)資料退回受理人，要求進(jìn)一步調(diào)查核實(shí);

　　(三)審核未通過的，審核人應(yīng)注明原因，逐級(jí)退回貸款申請(qǐng)資料。

　　第二十五條審批人員應(yīng)在對(duì)審核人員提出的審核意見進(jìn)行合規(guī)性審核，即對(duì)貸款申請(qǐng)審核資料進(jìn)行完整性復(fù)核的基礎(chǔ)上進(jìn)行審批。

　　第二十六條審批人員應(yīng)分析申請(qǐng)人信用狀況、還貸能力、貸款用途和擔(dān)保措施等情況，決定是否批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)。

　　第二十七條貸款審批后，貸款審批人應(yīng)出具審批意見：

　　(一)審批通過的，將審批資料整理后轉(zhuǎn)交合同簽約人員，并告知申請(qǐng)人辦理相關(guān)貸款手續(xù);

　　(二)審批未通過的，通知申請(qǐng)人并要求貸款審核人員進(jìn)一步調(diào)查，補(bǔ)充材料。

　　第五章貸款簽約

　　第二十八條住房公積金管理中心準(zhǔn)予貸款后，應(yīng)與申請(qǐng)人及其配偶面簽借款合同及相關(guān)附屬合同、單據(jù)。

　　第二十九條辦理貸款簽約手續(xù)前，合同簽約人員應(yīng)審查核實(shí)以下內(nèi)容：

　　(一)貸款受理、審核、審批資料及相關(guān)單據(jù)應(yīng)齊全;

　　(二)借款合同文本及附件齊全，且條款規(guī)范完整、要素齊全、字跡清晰、不得涂改;

　　(三)借款合同中的貸款要素應(yīng)與貸款受理、審核、審批資料中相關(guān)信息及審核、審批意見一致，并與貸款管理系統(tǒng)中的信息一致。

　　第三十條簽訂借款合同時(shí)，合同簽約人員應(yīng)核實(shí)合同當(dāng)事人身份真實(shí)有效，告知合同當(dāng)事人有關(guān)合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)及其他應(yīng)當(dāng)注意事項(xiàng)，確認(rèn)借款人的還款賬戶，并監(jiān)督借款人在借款合同及其附件上簽字。

　　第六章貸款擔(dān)保

　　第三十一條貸款采取抵押擔(dān)保方式，由擔(dān)保落實(shí)人員審核抵押材料是否完整，并與抵押人共同辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

　　第三十二條建立健全住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保資格審查制度。對(duì)需要住房公積金貸款支持的預(yù)售樓盤，開發(fā)商須向住房公積金管理中心提出申請(qǐng)，經(jīng)住房公積金管理中心審核調(diào)查并同意的，雙方簽訂商品房銷售貸款合作協(xié)議書，開發(fā)商承諾提供階段性連帶責(zé)任擔(dān)保。在商品房銷售貸款合作協(xié)議書中可約定開發(fā)商按比例提供保證金。

　　住房公積金管理中心取得房屋他項(xiàng)權(quán)證之后，開發(fā)商解除階段性連帶擔(dān)保責(zé)任。

　　第三十三條貸款擔(dān)保落實(shí)后，擔(dān)保落實(shí)人員應(yīng)在貸款系統(tǒng)中錄入擔(dān)保落實(shí)信息，將擔(dān)保權(quán)利證明文件按照重要檔案管理要求歸檔。

　　住房公積金管理中心為化解貸款風(fēng)險(xiǎn)可實(shí)施貸款擔(dān)保，貸款擔(dān)保費(fèi)用在住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金中列支。

　　第七章貸款發(fā)放

　　第三十四條貸款發(fā)放人員應(yīng)在貸款發(fā)放前，核實(shí)以下條件：

　　(一)審核貸款審批意見明確，借款合同各方當(dāng)事人已完成簽約;

　　(二)借款合同及附件約定的擔(dān)保權(quán)已設(shè)定;

　　(三)貸款收款賬戶須符合貸款支付規(guī)定，與貸款還款賬戶材料、借款合同一致;

　　(四)借款合同約定及相關(guān)規(guī)定的其他放款條件已完全具備。

　　第三十五條住房公積金管理中心、受托銀行應(yīng)按以下方式辦理貸款發(fā)放手續(xù)：

　　(一)住房公積金管理中心向受托銀行出具貸款放款通知書，并向受托銀行劃撥住房公積金貸款資金;

　　(二)受托銀行在收到劃撥的貸款資金后，應(yīng)按照貸款放款通知書、借款合同及時(shí)辦理貸款發(fā)放具體事宜;

　　(三)受托銀行應(yīng)在貸款發(fā)放成功后，及時(shí)將貸款發(fā)放結(jié)果、貸款發(fā)放憑證等資料返還住房公積金管理中心，住房公積金管理中心應(yīng)及時(shí)復(fù)核，并根據(jù)貸款發(fā)放相關(guān)憑證，登記住房公積金貸款明細(xì)賬;對(duì)于貸款發(fā)放失敗的，受托銀行應(yīng)及時(shí)與住房公積金管理中心溝通，共同采取補(bǔ)正措施。

　　第八章貸款回收

　　第三十六條貸款發(fā)放后，住房公積金管理中心應(yīng)委托受托銀行按照借款合同約定，從借款人還款賬戶扣劃貸款本息或借款人通過到銀行柜面直接還款等方式回收貸款。受托銀行應(yīng)將收妥的借款人還貸資金在委托協(xié)議約定的時(shí)限內(nèi)劃入住房公積金管理中心的指定賬戶，并將還款憑證送住房公積金管理中心。

　　第三十七條貸款的償還應(yīng)采用分期按月償還的方式，分期還款額的確定可采用等額本息還款法、等額本金還款法等方式。

　　(一)等額本息還款法：

　　每月償還貸款本息金額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款月數(shù)/[(1+月利率)還款月數(shù)-1]

　　(二)等額本金還款法：

　　每月償還貸款本息金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額)×月利率

　　第三十八條住房公積金管理中心對(duì)貸款資金按照下列償還順序回收：

　　(一)逾期還款，即借款人未能按照借款合同約定按期足額償還貸款本息造成貸款拖欠的，視為逾期貸款(逾期貸款按照罰息、利息、本金順序清償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定)。

　　借款人未能按借款合同約定償還貸款本息，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)算并支付逾期罰息。

　　(二)正常還款，即借款人按照借款合同約定按期足額償還貸款本息，回收資金應(yīng)采用“先還利息、后還本金”的原則。

　　(三)提前還款，即借款人在履行借款合同正常還款義務(wù)前提下，提前償還的資金作為貸款本金回收。

　　第三十九條住房公積金管理中心對(duì)貸款按下列規(guī)則進(jìn)行扣劃回收:

　　(一)扣劃借款合同約定分期按月的正常還款，以及逾期貸款時(shí)，當(dāng)借款人還款賬戶余額大于等于應(yīng)扣款金額時(shí)，按應(yīng)扣款金額進(jìn)行扣劃;若借款人還款賬戶余額小于應(yīng)扣款金額時(shí)，按賬戶余額進(jìn)行扣劃，未償還貸款記為逾期。

　　(二)扣劃借款人約定的提前還款時(shí)，當(dāng)借款人還款賬戶余額大于等于應(yīng)扣款金額時(shí)，按應(yīng)扣款金額進(jìn)行扣劃;當(dāng)借款人還款賬戶余額小于應(yīng)扣款金額則不進(jìn)行扣劃。

　　第四十條借款人正常還款1個(gè)月以后，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)委托按月提取還貸業(yè)務(wù)。

　　第四十一條借款人還清貸款本息后，住房公積金管理中心或授權(quán)受托銀行將《房屋他項(xiàng)權(quán)利證》或《預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記》返還借款人，并出具同意撤銷房屋抵押證明，由借款人到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

　　第九章貸款變更

　　第四十二條貸款期間，借款人可申請(qǐng)對(duì)原合同約定的內(nèi)容進(jìn)行變更和補(bǔ)充，主要包括提前還款、還款賬戶變更、貸款展期、貸款縮期、抵押物變更、還款方式變更等。

　　第四十三條借款人辦理貸款變更業(yè)務(wù)，應(yīng)提交本人身份證明資料、符合貸款變更條件的證明材料、住房公積金管理中心要求的其他相關(guān)材料，且除還款賬戶變更外，貸款無拖欠本息。

　　第四十四條住房公積金管理中心應(yīng)按以下程序辦理貸款變更：

　　(一)核實(shí)借款人提供的資料完整、有效、合規(guī);

　　(二)指導(dǎo)借款人填寫、簽署變更申請(qǐng)審批表;

　　(三)經(jīng)審核同意后，在變更申請(qǐng)審批表上簽章確認(rèn)，并在貸款信息系統(tǒng)完成相應(yīng)變更事項(xiàng)的信息錄入;

　　(四)指導(dǎo)借款人與變更事項(xiàng)有關(guān)各方簽訂書面約定;

　　(五)留存變更事項(xiàng)相應(yīng)資料;

　　(六)告知借款人變更后應(yīng)注意事項(xiàng);

　　(七)經(jīng)審核未通過的，告知借款人不予辦理的原因及補(bǔ)正方式，將申請(qǐng)材料退還借款人。

　　第四十五條借款人可在按月正常還貸的基礎(chǔ)上，向住房公積金管理中心提出提前償還住房公積金個(gè)人住房貸款預(yù)約申請(qǐng)，經(jīng)住房公積金管理中心同意后，提前償還全部住房公積金個(gè)人住房貸款或部分住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　(一)提前償還全部住房公積金個(gè)人住房貸款。借款人應(yīng)向住房公積金管理中心提出提前償還全部貸款本息預(yù)約申請(qǐng)，并填寫提前還貸申請(qǐng)審批表，經(jīng)審核同意后，住房公積金管理中心委托受托銀行在約定的日期扣劃提前償還全部的貸款本息。

　　(二)提前償還部分住房公積金個(gè)人住房貸款，須符合以下規(guī)定：

　　1、借款人申請(qǐng)?zhí)崆安糠謨斶�住房公積金個(gè)人住房貸款，首次申請(qǐng)時(shí)間必須在按月還貸12個(gè)月后;每年只能辦理一次，且每次償還額度不少于貸款總額的十分之一;

　　2、借款人應(yīng)向住房公積金管理中心提出提前償還部分貸款預(yù)約申請(qǐng)，并填寫提前還貸申請(qǐng)審批表，經(jīng)審核同意后，住房公積金管理中心委托受托銀行在約定的日期扣劃提前償還的貸款本息。

　　住房公積金管理中心或受托銀行按貸款剩余本金、剩余期數(shù)重新計(jì)算，確定借款人月還款額。

　　第十章貸款利率和計(jì)息

　　第四十六條貸款利率應(yīng)按照中國人民銀行及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的.各年限住房公積金貸款利率執(zhí)行。

　　第四十七條住房公積金管理中心按照以下規(guī)則對(duì)貸款進(jìn)行計(jì)結(jié)息：

　　(一)正常還款，應(yīng)按月計(jì)結(jié)息，首次結(jié)息日為首次還款日前一日。以此類推，貸款自每月還款日當(dāng)日起息，至下一還款日前一日結(jié)息;對(duì)于采用固定日還款方式的，首次和末次還款按實(shí)際天數(shù)計(jì)結(jié)息。

　　(二)逾期還款按實(shí)際天數(shù)計(jì)收罰息，提前還款按實(shí)際天數(shù)計(jì)收利息，結(jié)息日為實(shí)際還款日前一日。

　　第四十八條住房公積金管理中心按下列原則對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整：

　　(一)對(duì)于貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，還款期內(nèi)如遇法定利率調(diào)整，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)息;

　　(二)對(duì)于貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，除國家另有規(guī)定的，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

　　第四十九條住房公積金管理中心可以對(duì)符合條件的低收入困難借款人給予一定比例的貸款利息補(bǔ)貼，具體補(bǔ)貼條件和比例由市住房公積金管理中心擬訂報(bào)市住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)。

　　第十一章貸后管理

　　第五十條住房公積金管理中心應(yīng)在貸款發(fā)放后開展貸后檢查與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)工作，相關(guān)工作通過借款人回訪、查閱檔案資料，采集、分析貸款信息系統(tǒng)、外部相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，以及有關(guān)信息報(bào)告中的相關(guān)信息等方式進(jìn)行。

　　第五十一條貸后檢查與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)主要包括以下內(nèi)容：

　　(一)貸款資金使用情況、借款人資信情況、還款情況、收入狀況及其他可能影響其還款能力的重大變化等情況;

　　(二)保證人的財(cái)務(wù)狀況、重大體制變化及其他可能影響擔(dān)保能力的重大變化等情況;

　　(三)貸款資產(chǎn)質(zhì)量情況，包括貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況、借款人還款情況、擔(dān)保物的權(quán)屬及價(jià)值變動(dòng)情況、不良貸款分布情況等;

　　(四)貸款信息質(zhì)量情況，包括借款人信息、擔(dān)保債權(quán)和擔(dān)保物權(quán)信息的完備性、準(zhǔn)確性、有效性等;

　　(五)其他潛在風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，包括貸款的真實(shí)性、貸款使用的合規(guī)性等。

　　第五十二條住房公積金管理中心應(yīng)在貸款發(fā)生違約后，及時(shí)開展相應(yīng)催收工作，并根據(jù)催收結(jié)果的不同情況采取相應(yīng)處置措施。

　　第五十三條住房公積金管理中心應(yīng)結(jié)合貸款違約程度、借款人還款能力、還款意愿等情況，分階段采取短信、電話、信函、律師函、實(shí)地和司法訴訟等合法手段對(duì)借款人進(jìn)行催收或追償，并形成催收記錄及證明材料。

　　采取保證擔(dān)保貸款方式的，由保證機(jī)構(gòu)按照與住房公積金管理中心的協(xié)議履行約定的逾期催收工作和保證責(zé)任。

　　第五十四條住房公積金管理中心對(duì)逾期貸款采取所有可能的措施和實(shí)施必要的催收處置程序之后，對(duì)于符合國家相關(guān)貸款核銷規(guī)定，可認(rèn)定為呆賬按照相關(guān)規(guī)定和程序進(jìn)行核銷。

　　(一)呆賬核銷必須遵循“從嚴(yán)認(rèn)定、證據(jù)確鑿、責(zé)任追究、逐級(jí)審批、賬銷案存”的原則。

　　(二)貸款核銷時(shí)應(yīng)有債權(quán)發(fā)生明細(xì)材料、借款人及擔(dān)保人和擔(dān)保方式基本情況、抵質(zhì)押證明、債權(quán)損失證明材料、財(cái)產(chǎn)清償證明等必要的貸款核銷資料。

　　(三)核銷貸款時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守國家住房公積金貸款呆賬核銷程序規(guī)定，并將貸款核銷資料妥善保管。

　　(四)應(yīng)至少每年一次對(duì)已核銷貸款進(jìn)行調(diào)查催收，向法院申請(qǐng)調(diào)查借款人財(cái)產(chǎn)變動(dòng)情況，一旦發(fā)現(xiàn)借款人、擔(dān)保人有可償債財(cái)產(chǎn)，及時(shí)采取有效措施回收貸款。

　　第五十五條檔案資料是指在貸款受理、審核、審批、發(fā)放等過程中形成的，具有憑證依據(jù)作用和參考利用價(jià)值的實(shí)體檔案資料和電子檔案資料。檔案管理要達(dá)到以下要求：

　　(一)住房公積金管理中心應(yīng)隨各項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)生完成，按照材料完整、集中管理、使用方便的原則及時(shí)將相關(guān)業(yè)務(wù)材料及其他必要材料進(jìn)行整理歸檔。

　　(二)住房公積金管理中心應(yīng)按照信息完整、數(shù)據(jù)安全、內(nèi)容準(zhǔn)確、使用方便的原則進(jìn)行貸款電子數(shù)據(jù)檔案和實(shí)體檔案進(jìn)行管理。

　　(三)貸款檔案管理具體要求按照住房公積金檔案管理辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十二章法律責(zé)任

　　第五十六條借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力或其他法定原因不能正常償還貸款的，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人或財(cái)產(chǎn)擁有人作為還款義務(wù)人履行正常償還貸款的責(zé)任。

　　第五十七條抵押人對(duì)作為抵押物的房屋，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好的責(zé)任。

　　第五十八條履行借款合同各方發(fā)生糾紛時(shí)，首先由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的可依法向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條合同當(dāng)事人的任何一方，要求解除合同的，須以書面形式通知相關(guān)各方，在有關(guān)內(nèi)容達(dá)成協(xié)議前，原合同及其附件繼續(xù)有效。

　　第六十條借款合同有效期內(nèi)，出現(xiàn)下列一項(xiàng)或多項(xiàng)情況時(shí)，住房公積金管理中心可以宣布提前終止借款合同，并有權(quán)通過提前行使擔(dān)保債權(quán)或其他方式收回貸款本息(包括逾期罰息)：

　　(一)借款人未按借款合同約定按期足額償還貸款本息;

　　(二)借款人死亡且無繼承人或受贈(zèng)人的，或借款人死亡，還款義務(wù)人拒絕償還貸款的;

　　(三)借款人采取提供虛假材料等欺騙手段騙取貸款的;

　　(四)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的;

　　(五)借款人及其配偶在貸款期內(nèi)無正當(dāng)理由停止繳存住房公積金的;

　　(六)借款人違反借款合同規(guī)定的任何條款，經(jīng)住房公積金管理中心或受托銀行指出，不予糾正的;

　　(七)以尚未取得產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)做抵押的，借款人由于自身原因未在房屋可以辦理房屋所有權(quán)證之日起三個(gè)月內(nèi)辦妥房屋抵押登記，交存《房屋他項(xiàng)權(quán)證》的;

　　(八)借款人發(fā)生其他足以影響其償債能力或缺乏償債誠意行為的。

　　第六十一條借款人不履行借款合同，住房公積金管理中心可依法處理抵押物，所得價(jià)款按下列順序分配：

　　(一)處理抵押物的有關(guān)費(fèi)用;

　　(二)扣除與抵押物有關(guān)的稅款;

　　(三)償還抵押人所欠貸款本息和支付違約金。

　　處理抵押物所得價(jià)款不足以清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的，住房公積金管理中心有權(quán)向借款人追索。處理抵押物所得價(jià)款清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用有多余的，多余部分退還抵押人。

　　第六十二條借款人以提供虛假材料等欺騙手段獲得住房公積金貸款的，由住房公積金管理中心責(zé)令退回違法貸款，同時(shí)取消借款人及配偶5年住房公積金提取及貸款資格;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十三條住房公積金管理中心、受托銀行及其工作人員泄露借款人及其配偶的個(gè)人信息的，對(duì)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;給個(gè)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第十三章貸款辦理時(shí)限

　　第六十四條受理、審核和審批時(shí)限：申請(qǐng)人提供資料齊全時(shí)，住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)受理，并在7個(gè)工作日內(nèi)完成受理、審核和審批手續(xù)。

　　第六十五條放款時(shí)限：抵押登記完成，符合貸款發(fā)放條件的，放款時(shí)限不超過5個(gè)工作日(資金不足實(shí)行放款輪候的除外)。

　　第十四章附則

　　第六十六條本實(shí)施細(xì)則由臺(tái)州市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十七條本實(shí)施細(xì)則從2016年7月1日起施行，其中第十五條第四項(xiàng)定于2016年10月1日起開始實(shí)施。

　　第六十八條原《臺(tái)州市住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。

 

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