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房貸新政淺析

時(shí)間:2022-08-09 01:46:38 公積金 我要投稿
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2015關(guān)于房貸新政淺析

  房貸新政傳遞出哪些信號

  新的房貸政策日前出爐:二套房個(gè)貸首付比例由原先的不低于60%調(diào)整為不低于40%;公積金貸款購首套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%;個(gè)人轉(zhuǎn)賣普通住房營業(yè)稅免征期限由5年調(diào)整為2年。隨著中國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài),房貸新政傳遞出哪些信號?對房地產(chǎn)市場影響幾何?

  擴(kuò)大消費(fèi)滿足改善性需求

  隨著收入增長、人口增加以及人口流動(dòng)的頻繁,居民不僅有購房需求,同時(shí)也存在著將住房賣舊買新、賣小換大的改善性需求。

  在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲看來,房貸新政是對今年《政府工作報(bào)告》中“讓消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動(dòng)力”“穩(wěn)定住房消費(fèi)”等精神的具體落實(shí),目的就是通過滿足居民自住性、改善性住房需求來提升居民消費(fèi)。而在這個(gè)過程中,必將釋放出極大的消費(fèi)潛力。

  經(jīng)過近幾年的綜合調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了許多積極變化,絕大多數(shù)的城市投資性和投機(jī)性購房需求逐漸退出市場,房價(jià)快速上漲的勢頭得到有效遏制,市場逐漸回歸到平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。專家普遍認(rèn)為,房貸新政是對過去超常規(guī)樓市調(diào)控政策的常態(tài)化回歸。

  “當(dāng)前房地產(chǎn)市場與過去房地產(chǎn)市場相比出現(xiàn)了很多變化,主要反映在供求關(guān)系上。”住建部政策研究中心主任秦虹分析,過去房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系總體偏緊,部分地區(qū)過緊,導(dǎo)致房價(jià)總體上漲,投資和投機(jī)性需求較多。因此政府出臺了嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策,特別是對購買第二套以上住房,在信貸政策和稅收政策上實(shí)行從嚴(yán)管理。

  她認(rèn)為,當(dāng)前全國房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)入到總體偏松、部分地區(qū)過松的格局,過去的二套房從嚴(yán)政策已經(jīng)意義不大,相當(dāng)一部分購買二套房的消費(fèi)者是為了滿足改善性購房需求。“在這種情況下,政府將個(gè)人購房的稅收政策和信貸政策回歸到常態(tài)化管理,有利于自住和改善性住房需求的實(shí)現(xiàn),特別是在當(dāng)前保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的情況下,此政策對支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有很大的必要性。”秦虹指出。

  房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型新變化

  房地產(chǎn)市場的供求變化在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所副所長鄧郁松的研究中得到印證。他給記者列出一組數(shù)據(jù):“2013年,我國城鎮(zhèn)戶均住房為1.0套,這意味著總體上城鎮(zhèn)家庭平均每戶擁有一套住房;住房自有率超過80%;35歲以上的購房者占到總數(shù)的2/3。”鄧郁松認(rèn)為,數(shù)據(jù)說明兩個(gè)問題,一是我國住房總量不足的問題基本得到解決;二是潛在購房需求中有2/3是二次購房的改善性需求。

  “新政的出臺就是要適應(yīng)樓市供需的新變化,讓消費(fèi)者在自住和改善性住房方面有更多的選擇權(quán),為房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)造更加公平的政策環(huán)境,更多發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。”鄧郁松指出。

  此次政策出臺要求各地堅(jiān)持因地施策、分類指導(dǎo),加強(qiáng)對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督,有效防范風(fēng)險(xiǎn)。鄧郁松認(rèn)為,房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了過去供大于求,房價(jià)快速上漲的階段,目前正處在供求總體平衡,局部過剩的新階段。“這意味著相關(guān)政策規(guī)劃也要適應(yīng)這一新常態(tài),一方面,在住房需求平穩(wěn)時(shí),各地的房地產(chǎn)供應(yīng)也要保持平穩(wěn),不宜動(dòng)用大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策;另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要認(rèn)清當(dāng)前市場形勢,將房地產(chǎn)建設(shè)從提高數(shù)量轉(zhuǎn)到提升品質(zhì)上來,積極適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新變化。”他強(qiáng)調(diào),在金融手段上保持政策的平穩(wěn)性,例如房貸利率的優(yōu)惠幅度不宜過大,要積極防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

  房價(jià)走勢有賴供求關(guān)系

  市場更多關(guān)注新政出臺后房價(jià)的變化以及未來房地產(chǎn)市場的走向。

  任興洲認(rèn)為,房價(jià)依然會在不同城市呈現(xiàn)差異化表現(xiàn),“大多數(shù)房地產(chǎn)市場供求平衡甚至供大于求的城市不會出現(xiàn)房價(jià)明顯過快上漲,但在部分一線城市和二線核心城市,預(yù)計(jì)交易活躍度會明顯提升,樓市溢價(jià)空間縮小,不排除房價(jià)在某些地段也會適度回升。”

  對于政策放寬可能會使得投資性需求回歸市場帶來房價(jià)暴漲的擔(dān)心,秦虹認(rèn)為,目前全國的房價(jià)漲跌取決于市場供求關(guān)系這個(gè)基本點(diǎn)。“目前的供求關(guān)系處于總體偏松的格局,房價(jià)暴漲的可能性不大。對于購房需求旺盛的一線城市目前都在實(shí)施限購,即使有投資性需求想回歸市場,限購也對多次買房起到了抑制作用。而對中小城市來說,投資性需求和新增需求較少,因此,我們對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有信心。”秦虹表示。

  “新政策不太可能帶來房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作,目前房地產(chǎn)的庫存量還很大,還處于一個(gè)去庫存的過程,在這個(gè)過程中不會出現(xiàn)價(jià)格的激增。”國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所研究員劉琳表示。

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