2014年上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是什么？
最新消息：日前，上海市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，預(yù)計(jì)上海外環(huán)以外的房子將更多受益。在此之前，北京已經(jīng)率先調(diào)整了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，以便增加樓市活力。
根據(jù)上海房管局網(wǎng)站公布信息稱，自2014年11月20日起上海執(zhí)行新的普通住房新標(biāo)準(zhǔn)。可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。
與2012年的標(biāo)準(zhǔn)相比，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的價(jià)格，上升了120萬(wàn)元，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的上升了110萬(wàn)元，外環(huán)線以外的上升了70萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，在上海限購(gòu)政策無(wú)法放開的背景下，上海此舉是為了加快去庫(kù)存的速度，進(jìn)而提振樓市。
來(lái)自戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，1-9月上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的套均總價(jià)在895.5萬(wàn)元，而內(nèi)外環(huán)之間的總價(jià)在587.8萬(wàn)元，外環(huán)以外的均總價(jià)在194.1萬(wàn)元。相比昨日公布的新標(biāo)準(zhǔn)而言，絕大多數(shù)外環(huán)以外房源都可以算入普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，相對(duì)而言受益也更多一些。
北京在做過(guò)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，對(duì)比調(diào)整前后，成交量和價(jià)格的變化并不明顯。主要原因是，相對(duì)于房?jī)r(jià)，稅費(fèi)所占的比重并不大，而因?yàn)槠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)調(diào)整而帶來(lái)的支出減少占的比重就更小了。
上海放寬普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
日前，上海市房管局等四部門出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，自11月20日起實(shí)行新規(guī)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新標(biāo)準(zhǔn)將使更多的購(gòu)房者享受到房貸新政的福利，進(jìn)一步消化上海的住房庫(kù)存。
根據(jù)《通知》，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件：1、房屋需為五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;2、單套建筑面積在140平方米以下;3、實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于230萬(wàn)元/套。
而在上周末，上海公積金貸款新政剛剛出臺(tái)，規(guī)定名下有1套住房為改善居住條件再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買普通商品住房的，若已結(jié)清公積金貸款則參照首套房貸款政策執(zhí)行。
同策咨詢研究總監(jiān)王巍立表示，中央對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的意愿有兩個(gè)方向。一是把城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心交還給市場(chǎng);二是重視住房消費(fèi)，將其納入六大消費(fèi)領(lǐng)域。無(wú)論是央行的“930新政”還是上海住房公積金放開首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都是落實(shí)這一思路的措施。但是，二者放松的對(duì)象皆為“普通住宅”，而之前對(duì)于“普通住宅”過(guò)于嚴(yán)格的.認(rèn)定限制了新政發(fā)揮應(yīng)有的作用。
“新的標(biāo)準(zhǔn)將更符合實(shí)際情況，從而實(shí)實(shí)在在地保障剛性及改善性住房需求得到滿足。”王巍立說(shuō)。
通過(guò)對(duì)比可以看出，新的“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)比舊標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)放松不少。2008年，該標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線以總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下。2012年則分別是低于330萬(wàn)元/套、200萬(wàn)元/套、160萬(wàn)元/套。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部的測(cè)算，標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后上海市內(nèi)屬于“普通住宅”范圍的住房將大幅增加。其中，一手房符合標(biāo)準(zhǔn)的比例從5.1%上升至21.3%。尤其是外環(huán)以外的住房該比例從6.5%上升至26.8%。而二手房方面，該比例也從79.3%上升至88.6%。
“新標(biāo)準(zhǔn)一方面使更多的購(gòu)房者享受到房貸新政的福利，進(jìn)一步消化上海的住房庫(kù)存。”王巍立說(shuō)，“另一方面由于5年以上二手普通住宅交易免征營(yíng)業(yè)稅，新標(biāo)準(zhǔn)將為二手房購(gòu)買者節(jié)省十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)元的費(fèi)用。”不過(guò)王巍立表示，新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)樓市的促進(jìn)作用還有待觀察。他認(rèn)為銀行執(zhí)行“930”政策的力度以及房貸投放是否充分是更關(guān)鍵的因素。
中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍同樣認(rèn)為，由于近期披露出來(lái)的一些樓市數(shù)據(jù)依然不太樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出較大降速壓力，此時(shí)連續(xù)出臺(tái)刺激政策或是旨在穩(wěn)住市場(chǎng)情緒，使成交不至于快速下滑。但由于7折利率等優(yōu)惠落空，市場(chǎng)會(huì)對(duì)政策利好的大小重新評(píng)估。“此外北京調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)后的情況來(lái)看，成交量和價(jià)格都沒(méi)有明顯變動(dòng)。因此放款普宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)上海樓市的影響或許不會(huì)太明顯。”宋會(huì)雍表示。A股市場(chǎng)上，上海本地的房地產(chǎn)企業(yè)包括金豐投資、上實(shí)發(fā)展、中華企業(yè)等，而保利、萬(wàn)科等全國(guó)性房企均在上海外環(huán)附近有樓盤在售。
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