企業(yè)租賃經(jīng)營合同及注意事項
企業(yè)租賃經(jīng)營合同
第一條 訂立合同雙方:
甲方:(以下稱出租方):________________________
地 址:____________ 郵碼:____________ 電話:____________
法定代表人:____________ 職務:____________
乙方:(以下稱承租方):________________________
地 址:____________ 郵碼:____________ 電話:____________
法定代表人:____________ 職務:____________
第二條 根據(jù)出租人的公開招標和承租人的投標與答辯,經(jīng)過評標委員會的最后評標,________及其合伙人被確定為中標承租人。出租人和承租雙方依據(jù)招標標底所確定的基本內(nèi)容,特訂立本合同。
第三條 租賃雙方表示,租賃經(jīng)營是一種新型的社會主義經(jīng)營方式,愿意在搞活企業(yè)、提高經(jīng)濟效益的前提下,創(chuàng)出企業(yè)租賃經(jīng)營的新經(jīng)驗。
第四條 租賃經(jīng)營后,仍然是國有企業(yè)性質(zhì)。
第五條 租賃經(jīng)營后,必須堅持社會主義方向,貫徹執(zhí)行黨和國家的各項方針、政策、法律、法規(guī)和法令,依法經(jīng)營。
第六條 經(jīng)營范圍和產(chǎn)品方向,原則上應符合本行業(yè)的特點和發(fā)展規(guī)劃。
第七條 租賃經(jīng)營后,應成為獨立核算、照章納稅、自主經(jīng)營、自負盈虧、具有自我改造和自我發(fā)展能力的人。
第二章 租賃期限、財產(chǎn)和租金
第八條 租賃經(jīng)營期限為____年,即____年____月____日起,至____年____月____日止。
第九條 本廠共有財產(chǎn)____元,其中;國家資產(chǎn)____元,流動資金____________元。租給承租人的自主經(jīng)營。
第十條 租金定為____元,為____年繳納。
其中:
________年度________元;
________年度________元;
________年度________元;
第十一條 租金于應交年度的年后30日內(nèi),由銀行劃撥,一次付清。
第十二條 出租人為了本廠發(fā)展需要,將租金收入返回承租人,作為擴大生產(chǎn)的資金,應當相應增加租金。承租人應做到專款專用。
第十三條 承租人對租賃的固定資產(chǎn),應提取不低于____%的折舊基金和____%的大修理基金,必須做到?顚S。
第十四條 本廠租賃經(jīng)營前的債務,由出租人清償。
第十五條 承租人用個人所得對本廠投資,產(chǎn)權(quán)歸承租人所有,租賃期滿后,可以帶走,也可以折價給下一個承租人。
第三章 承租人的權(quán)利和義務
第十六條 承租人的權(quán)利
1.承租人是本廠租賃經(jīng)營期間的法定代表人和當然廠長。合伙租賃的承租代表人為法人代表和副廠長。
2.承租人對租賃的財產(chǎn)有完全的使用權(quán)。
3.承租人對本廠的經(jīng)營有完全的自主權(quán)。
4.承租人對本廠經(jīng)營管理有機構(gòu)設置權(quán);人事任免權(quán);專業(yè)技術(shù)人員的聘任權(quán);獎懲、招用和辭退職工權(quán)。
5.自選工資形式、自定工資標準和資金分配權(quán)。
6.本廠納稅后剩余的利潤,由承租人自主支配,分配的辦法,承租人可以和職工商量決定。
7.承租人從租賃之月開始,停發(fā)工資、獎金,但保留原工資級別,并享受國家統(tǒng)一的晉級權(quán)。檔案工資允許計入成本。
8.承租人在租賃期間,享受國家規(guī)定的全民所有制企業(yè)職工的勞保福利待遇和公費醫(yī)療待遇。
9.承租人對租賃的設備中閑置無用、技術(shù)性能落后的舊設備,可以提出處理意見,經(jīng)出租人同意,辦理手續(xù),進行更新改造。
第十七條承租人的義務
1.承租人必須按照有關(guān)規(guī)定繳納各種稅、費和統(tǒng)籌基金,其中包括國家能源交通重點建設基金。
2.承租人必須如數(shù)繳納租金。
3.承租人必須保證租賃的'廠房、設備的完好,按照設備管理的有關(guān)規(guī)定,對設備進行定期維護保養(yǎng)。不經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包他人經(jīng)營。
合同終止時,承租人應當保證租賃的固定資產(chǎn)凈值不減少。
承租人應當對租賃的廠房、設備進行財產(chǎn)保險。
4.承租人要自覺接受黨組織的監(jiān)督,尊重職工的民主權(quán)利,向職工報告工作,聽取職工的意見和合理化建議。
承租人要支持基層黨組織、工會、共青團的工作,解決所需人員的工資及必要的活動經(jīng)費和活動場所。
5.承租人必須保障本廠職工的合法權(quán)益,應當在提高經(jīng)濟效益的前提下,不斷提高職工的平均收入,不斷改善職工的勞動條件和福利待遇。
6.承租人應當有價值____元的財產(chǎn)作抵押,抵押物在租賃經(jīng)營期間只有使用權(quán),無處分權(quán)。抵押物應申請家庭財產(chǎn)保險。抵押金應交出租方存入銀行,利息歸承租人所有。
第四章 出租人的權(quán)利和義務
第十八條 出租人的權(quán)利
1.有權(quán)按時如數(shù)向承租人收取租金。
2.有權(quán)監(jiān)督租賃財產(chǎn)不受損害。
3.有權(quán)監(jiān)督本廠的產(chǎn)品方向。
4.對本廠財務有監(jiān)督、審計權(quán)。
5.對本廠的產(chǎn)品質(zhì)量有檢查權(quán)。
6.有權(quán)維護本廠職工的合法權(quán)益。
第十九條 出租人的義務
1.根據(jù)承租人的請求,積極協(xié)助解決經(jīng)營活動中的困難和問題。
2.不得違反合同規(guī)定,干涉承租人的經(jīng)營自主權(quán),干擾承租人的經(jīng)營管理活動。
3.不得平調(diào)本廠的設備和特資
4.應當按照合同規(guī)定保障承租人的合法權(quán)益。
第五章 合同的變更、解除和終止
第二十條 合同生效后,即具有法律約束力,任何一方不得隨意變更或解除,需要變更或解除合同時,應雙方協(xié)商一致,達成書面協(xié)議。
第二十一條 合同履行期間,如果國家政策與合同簽訂時發(fā)生較大變化時,受影響的一方可以提出變更或解除合同。
第二十二條 因承租人經(jīng)營管理不善,或者重大決策失誤,給工廠造成連續(xù)一年以上虧損或重大損失時,出租人可以解除合同,不負違約責任,保留向承租人要求賠償損失的權(quán)利。
第二十三條 由于出租人違反合同規(guī)定,干擾承租人的經(jīng)營管理活動,使承租人無法繼續(xù)經(jīng)營,或者承租人的合法收入得不到保障時,承租人有權(quán)解除合同,并要求出租人承擔違約責任。
第二十四條 由于不可抗力的原因,使合同無法完全履行或者無法履行的時候,經(jīng)過雙方協(xié)商,可以變更或解除合同。
第二十五條 租賃期滿,合同自行終止。
租賃期滿前30日,承租人將本廠的固定資產(chǎn)和流動資金評估表和債權(quán)、債務平衡表交出租人審核,出租人會同財政、稅務、銀行、審計等有關(guān)部門代表進行審核,審核無誤后,經(jīng)租賃雙方代表簽字后,承租人可以離職。
第二十六條 租賃期滿后,本廠仍要租賃經(jīng)營時,承租人在同等條件下,有優(yōu)先承租的權(quán)利。
第六章 違約責任
第二十七條 租賃雙方應全面、實際履行合同,不履行或不完全履行合同的應負違約責任,按照《中華人民共和國合同法》有關(guān)條款處理。
第二十八條 承租人不能按期繳納租金的,應承擔違約責任,支付當年租金____%的違約金,并按每日萬分之____支付滯納金。
第二十九條 承租人無力支付租金的,應當用風險保證金支付,風險保證金不足繳納租金的,承租人應用抵押物或抵押金(保證人的保證金)折抵租金。
合伙承租的合伙人負連帶責任。
第三十條 承租期滿,承租人不能按質(zhì)量交還租賃的財產(chǎn),承租人應賠償損失并支付缺少數(shù)量價值____%的違約金。
第三十一條 出租人違反合同規(guī)定,應承擔違約責任,給承租人造成經(jīng)濟損失的,應賠償直接損失,并支付當年租金____%的違約金。
第三十二條 租賃雙方發(fā)生糾紛以后,應當協(xié)商或調(diào)解解決,協(xié)商或調(diào)解不成的,可到人民法院起訴。
第七章 附則
第三十三條 承租代表人發(fā)生意外事故,由合伙人根據(jù)合伙協(xié)議另行推選承租代表人。
第三十四條 出租人的《租賃經(jīng)營方案》、《招標書》和承租人的《投標書》、《答辯材料》均為本合同的組成部分,與合同正文具有同等法律效力,如與合同正文有矛盾之處,以合同正文為準。
第三十五條 本合同由出租方代表、承租方代表簽字并經(jīng)公證處公證后生效。
出租方代表:(簽字)____________
____年____月____日
承租方代表:(簽字)____________
____年____月____日
注意事項
企業(yè)租賃經(jīng)營合同是指在不改變企業(yè)的所有制性質(zhì)的前提下,實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離,由有權(quán)代表國家行使企業(yè)出租權(quán)的出租方或企業(yè)的主管機關(guān)作為出租方,將企業(yè)出租給承租方并收取租金,承租方享有企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)而確定雙方權(quán)利和義務的協(xié)議。它是租讓企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)的合同,具體承租方式可以由個人承租,也可以是合伙承租、全員承租。在簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營合同時,應注意的幾點:
一、關(guān)于簽訂的程序
簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營合同必須履行法律或有關(guān)政策規(guī)定的程序,即訂立企業(yè)租賃經(jīng)營合同時,必須經(jīng)過制定租賃方案、招標投標,簽訂租賃經(jīng)營合同三個程序。
二、關(guān)于合同的形式和條款
簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營合同,必須以書面方式簽訂。企業(yè)租賃經(jīng)營合同中必須具備下列主要條款:(1)合同的標的;(2)合同的期限;(3)租賃期內(nèi)經(jīng)營總目標和年度經(jīng)營目標;(4)租金數(shù)額及計算方法;(5)承租方的收益及企業(yè)各項基金的分配比例;(6)企業(yè)租賃前債權(quán)債務及遺留虧損的處理;(7)合同當事人的權(quán)利和義務;(8)違約責任及租賃期滿后資產(chǎn)的返還和驗收。
三、關(guān)于合同的擔保
由于企業(yè)租賃經(jīng)營合同要求承租方必須提供擔保,因此,承租方必須與出租方訂立擔保條款,擔保的形式具體有財產(chǎn)抵押、保證人擔保和風險保證金,承租方可以與出租方協(xié)商選擇擔保的具體方式。
1、個人承租的,承租方必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個人財產(chǎn)(其中應當有一定比例的現(xiàn)金)作為擔保,并應有兩名以上的保證人。
2、合伙租賃、全員租賃的承租成員,必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個人財產(chǎn)作為擔保。擔保財產(chǎn)中應當有一定比例的現(xiàn)金,現(xiàn)金必須專款存入銀行。
3、企業(yè)承租的,承租方必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔保,并存入銀行。存入銀行后,除征得出租方同意,可作為流動資金參加周轉(zhuǎn)外,不得挪作他用。
另外,在由第三方提供保證的情況下,當承租方不履行義務時,由保證人承擔連帶責任。保證人承擔責任后,有權(quán)向承租方追償。
四、關(guān)于租金的計算
租金是企業(yè)租賃制核心內(nèi)容,也是承租方應履行的主要義務。如何確定和計算租金,實踐中有以下幾種做法:
1、將租金分為納稅租金和不納稅租金。前者以租賃當年的資產(chǎn)租金率(即資產(chǎn)利潤率)為基數(shù),每年遞增一定比例,乘以當年初實有資產(chǎn),得出租金數(shù);后者即按規(guī)定從成本中提取的折舊基金及大修基金。
2、基數(shù)遞增租金。即由租賃雙方商定各年度的基數(shù)利潤和基數(shù)租金,在此基礎上,按計租年度企業(yè)的實際利潤基數(shù)利潤的比例適度上浮,計算出實際租金。
3、固定租金制。即租金數(shù)額不因利潤增減而變動。
上述幾種方法各有利弊,應依具體情況靈活擇用,確定租金時應兼顧國家、企業(yè)、職工、承租方等各方面的利益。
五、關(guān)于承租方的收入
承租收入從廣義上講包括租金、承租方收入及風險保證金。根據(jù)我國法律及政策的規(guī)定,自租賃經(jīng)營合同生效之日起,停發(fā)個人承租經(jīng)營者及合伙承租成員的工資、資金,預支生活費。對于租賃經(jīng)營所得,承租方應先按合同規(guī)定交納租金,然后再劃分出承租方的實得利益。除個人承租外,承租經(jīng)營者的收入,原則上不超過企業(yè)職工平均工資和資金的5倍,其它承租成員的收入應當?shù)陀诔凶饨?jīng)營者的收入。
在交付租金和實際支付給承租成員應得收入的后,承租收入仍有余額的,應當作為企業(yè)的風險保證金留存。承租方在租賃期內(nèi)完不成經(jīng)營總目標或者欠交租金時,以該風險保證金抵補。
六、關(guān)于承租前債務的處理
其原則與企業(yè)承包前的債權(quán)債務的處理是相同的。當事人應當在簽訂租賃經(jīng)營合同時將此考慮在內(nèi)。如果清產(chǎn)核資時對債務債權(quán)疏漏,應當由承租方以企業(yè)的名義受償或清償,然后在租金收入中加上受償?shù)膫鶛?quán)份額或從租金中減去清償?shù)膫鶆諗?shù)額。
七、關(guān)于租賃期間新增資產(chǎn)的歸屬
與企業(yè)承包經(jīng)營不同,在企業(yè)租賃經(jīng)營的過程中,企業(yè)的新增資產(chǎn)不一定屬于全民或集體所有,具體有下列五種情況:1、在租賃期間,出租方為幫助承租方而投入的資產(chǎn),屬全民或集體所有。2、個人租賃時,承租方用個人財產(chǎn)投資形成的資產(chǎn),屬該投資者所有。3、合伙租賃時,承租方投資形成的資產(chǎn),歸承租成員共有。4、全員租賃時,承租方用其收入新增產(chǎn),屬全體職工所有。5、企業(yè)承租企業(yè)時,承租方用其收入新增資產(chǎn)屬承租企業(yè)所有(集體企業(yè))或經(jīng)營管理(全民企業(yè))。
租賃期滿時這些資產(chǎn)如何處理,合同中應明確約定。沒有約定的,可以折價賣給出租方,并對利用承租方新增資產(chǎn)創(chuàng)造的利潤,可以從中提取適當比例的分成,歸承租方所有。
八、關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營合同爭議的處理
企業(yè)租賃經(jīng)營合同發(fā)生爭議,首先應協(xié)商解決。協(xié)商不成的,可按照國務院1988年6月5日發(fā)布的《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營暫行條列》第二十二條規(guī)定解決(通過仲裁方式)。租賃經(jīng)營合同任何一方可以根據(jù)租賃經(jīng)營合同規(guī)定直接向人民法院起訴。
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