處理合同

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處理合同模板匯編8篇

　　在人們越來越相信法律的社會中，合同出現(xiàn)的次數(shù)越來越多，簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。那么正式、規(guī)范的合同是什么樣的呢？以下是小編整理的處理合同8篇，希望能夠幫助到大家。

處理合同模板匯編8篇

處理合同篇1

　　一、如果出現(xiàn)遲延支付租金的情況時，房東可以向租客發(fā)出有效的催款通知，如果租客不能在規(guī)定的期限內(nèi)履行付款義務(wù)，房東有權(quán)解除合同。

　　二、在約定租期屆滿前，房東單方面想解除與租客的租房關(guān)系的，房東應(yīng)該向租客發(fā)出明確的解除合同的意志表示。

　　三、如果租房合同還沒有到期，房東就想漲房租，是不合法的，租客可以主張繼續(xù)履行合同到合同終止為止，然后再協(xié)商房租問題。

　　四、如果在租房期間，所租房屋因不可抗因政府拆遷或不可抗力因素導(dǎo)致租客不能再繼續(xù)租住的，房東可給予租客一定的經(jīng)濟補償。

　　租房合同有貓膩：房東不守信“撕毀”口頭協(xié)議

　　女研究生王倩是蘭州人，她去年通過考試，被北京一家事業(yè)單位錄取就職。

　　剛來北京人生地不熟，她先在亦莊附近看到一則租房啟事，便按上面的`電話聯(lián)系到了房東。“房東是個60歲左右的阿姨，看上去特別和藹，她說她不認(rèn)識字也不會寫字，當(dāng)時我們就沒簽合同�！蓖踬徽f，因為房子小，且離單位也有些遠(yuǎn)，所以她打算先租3個月，租住期間再繼續(xù)尋找離單位近的房源。

　　雙方當(dāng)時達(dá)成口頭協(xié)議：房租“押一付三”，如果中途退房，只要提前一個月通知房主，就可以全額退還押金。租住期間，王倩找到了離單位較近的房源，于是提前一個月通知房主退房，沒想到房主卻扣了她2500元押金，并不承認(rèn)當(dāng)初和王倩的口頭協(xié)議。

　　“房東后來干脆不接我電話，我也聯(lián)系不上她�！蓖踬粺o奈地說，只怪自己租房時太大意，這1500元錢全當(dāng)步入社會買的教訓(xùn)了。

　　律師提醒，房屋租賃合同協(xié)議簽訂是整個租賃過程中唯一具有法律效力的環(huán)節(jié)，也是協(xié)議雙方維護自身利益的最主要憑證。與業(yè)主簽訂房屋租賃合同協(xié)議時，一定要做到盡可能細(xì)化，租住的起始時間和結(jié)束時間要明確;水電費、煤氣費等雜費由誰來承擔(dān)以及如何承擔(dān)要寫清楚;合同期內(nèi)如果租住雙方的租賃關(guān)系發(fā)生變化，責(zé)任應(yīng)該由誰來承擔(dān)要明確。

處理合同篇2

　　解除勞動合同爭議

　　勞動爭議處理機關(guān)在處理此類糾紛時應(yīng)明確：

　　①解除勞動合同是否為合法有效，適用勞動法規(guī)是否得當(dāng)，認(rèn)定事實是否有偏差，是否有根據(jù)。

　�、趯趧雍贤慕獬c行政處分區(qū)分開來，有些行政處分可以解除勞動合同，而有些行政處分則不能解除勞動合同。

　�、圻^失違紀(jì)一般不應(yīng)解除勞動合同;違紀(jì)事實未查清的不能適用解除勞動合同的規(guī)定;初次輕微違紀(jì)未進(jìn)行教育的，不適用解除勞動合同規(guī)定。

　�、馨盐者`約與解除勞動合同的界限，解除勞動合同是因為用人單位或勞動者違約在先引起的，違約在先是解除勞動合同的法定條件。當(dāng)事人一方違約在先，另一方據(jù)此解除勞動合同是合法的。如果一方故意制造違約條件，并據(jù)此解除勞動合同則是非法的。

　　處理方式

　　1、由勞動者與用人單位進(jìn)行協(xié)商和解。這里的用人單位包括用人單位設(shè)立的工會或者用人單位設(shè)立的勞動爭議調(diào)解委員會。

　　2、由勞動者向用人單位所在街道或者政府部門指定的調(diào)解機構(gòu)，例如街道下屬的司法所或勞動爭議調(diào)解委員會申請勞動爭議調(diào)解。

　　3、依法向勞動爭議仲裁委員會申請勞動仲裁。勞動者在申請勞動仲裁時，應(yīng)當(dāng)明確幾個問題：首先，案件由哪個仲裁機構(gòu)或者哪級仲裁機構(gòu)負(fù)責(zé)處理，也就是我們通常所說的管轄問題。以南京市為例，一般來說，用人單位是在區(qū)級工商部門設(shè)立登記的，勞動者與該用人單位發(fā)生的勞動爭議案件應(yīng)當(dāng)由單位所在地的區(qū)級勞動爭議仲裁委員會管轄;

　　如若用人單位是在市級或省級工商部門設(shè)立登記或者是中外合資企業(yè)、外商獨資企業(yè)的，勞動者與該用人單位發(fā)生的勞動爭議案件應(yīng)當(dāng)由市級勞動爭議仲裁委員會管轄;

　　目前，江蘇省勞動爭議仲裁委員會僅負(fù)責(zé)受理部分部署企業(yè)的'勞動爭議糾紛案件。其次，申請勞動仲裁需要書寫《勞動爭議仲裁申請書》，寫明申請人及被申請人的相關(guān)自然信息(包括申請人的姓名、民族、住址和聯(lián)系電話，被申請人的全名、法定代表人姓名、辦公地址及聯(lián)系電話)，仲裁請求以及事實與理由并提供相關(guān)可以支持自己請求的證據(jù)。上述材料需要提供副本二份，其中仲裁機構(gòu)一份，被申請人一份。

　　4、依法向勞動監(jiān)察部門舉報和投訴。因目前南京市將勞動者可以主張的勞動權(quán)益依據(jù)職責(zé)劃分分別交由兩個部門(仲裁和監(jiān)察)處理，導(dǎo)致勞動者為了維護自己的勞動權(quán)益必須同時向兩個部門尋求解決和處理。

　　因此，當(dāng)勞動者主張未簽訂勞動合同的雙倍工資以及補繳社會保險時，應(yīng)當(dāng)向勞動監(jiān)察部門進(jìn)行舉報和投訴。由哪個或哪級勞動監(jiān)察部門處理與上述勞動仲裁機構(gòu)的管轄原則相同，在此不再贅述。勞動監(jiān)察部門應(yīng)當(dāng)自受理舉報或投訴之日起60日內(nèi)處理完畢。

處理合同篇3

　　一、登記公示制度和征信體系建設(shè)滯后

　　登記制度和征信體系建設(shè)滯后是掣肘行業(yè)發(fā)展的重要因素。融資租賃行業(yè)的登記系統(tǒng)、征信體系不夠完善，重復(fù)租賃、重復(fù)抵押等現(xiàn)象頻發(fā)。承租人違約成本低，但卻能帶來雙倍甚至多倍的流動資金，這在很大程度上刺激了承租人違約，從而阻礙了融資租賃行業(yè)的發(fā)展。

　　二、承租人、回購人的錯誤認(rèn)識導(dǎo)致產(chǎn)生履約瑕疵

　　直租模式下，租賃物質(zhì)量存在瑕疵，是承租人常見的抗辯理由之

　　一些承租人將融資租賃與普通租賃相混淆，或?qū)⑷谫Y租賃的出賣人、出租人、承租人三方交易關(guān)系誤以為是單純的借貸關(guān)系或買賣關(guān)系。個別承租人法律與合同意識不強，以為租賃物的質(zhì)量風(fēng)險由出租人負(fù)擔(dān)，忽視對交付租賃物的質(zhì)量檢驗而直接簽收受領(lǐng)租賃物，從而產(chǎn)生糾紛。

　　回購人基于銷售利益驅(qū)動，對回購法律風(fēng)險預(yù)判和控制不足，尤其是對承租人履約能力和租金支付情況缺乏必要和有效的監(jiān)督。一旦出現(xiàn)風(fēng)險時，回購人往往對回購合同條款的效力提出異議。

　　三、出租人的風(fēng)險防控機制仍存在一些問題

　　部分出租人使用的合同文本有較大問題，主要體現(xiàn)在合同生效條款、首付款條款、回租條款等方面。

　　有的出租人合同中明確約定，在收到出租人生效通知后，融資租賃合同方生效。但在實務(wù)操作中，由于個別工作人員的疏忽，未及時發(fā)出生效通知。那么這個時候融資租賃合同是否已生效了呢？

　　有的出租人為了達(dá)到盡快回款等目的，在融資租賃合同中約定了承租人要支付首付款，但未約定首付款的性質(zhì)，故有承租人逾期支付租金時，往往主張以首付款抵扣租金。法院也常以格式條款是由出租人提供為由，應(yīng)作出對出租人不利的解釋。

　　有的出租人與出賣人簽訂了回購條款，但部分回購條款約定不明確，再加上走到訴訟階段后，出租人缺乏必要的訴訟技巧，喪失了要求出賣人回購的最佳時機。

　　有的出租人風(fēng)控流程不完備，業(yè)務(wù)員素質(zhì)不高，實踐中曾出現(xiàn)過一位業(yè)務(wù)員一年只做了五筆業(yè)務(wù)，其中四個出現(xiàn)了嚴(yán)重的違約情況。

　　四、假“融資”真“借貸”案件多見

　　融資租賃合同與借貸合同的主要區(qū)別在于當(dāng)事人之間不存在單純的借貸關(guān)系，出租人對承租人的資金融通表現(xiàn)形式為出租設(shè)備，承租人直接獲得只是設(shè)備使用權(quán)而不是貸款。由于當(dāng)事人對融資租賃合同的法律特征不理解或履行中的誤解，又由于有的企業(yè)急需資金而借貸無門，有的出租人則為牟取較高利息而以租賃形式發(fā)放貸款，導(dǎo)致一些名為“融資”實為“借貸”的合同糾紛訴至法院。在審判中遇到的情況大致有兩種：一種是出租方和承租方僅訂有“租貨設(shè)備”協(xié)議，出租方未訂有購貨合同而直接將“設(shè)備款”借給承租方以償還租金形

　　式還本付息。如某租賃公司與某工業(yè)公司簽訂融資租賃合同一份,約定租賃公司融資六十萬元給工業(yè)公司購設(shè)備，擔(dān)保方為鎮(zhèn)財政所。合同簽訂后,租賃公司將設(shè)備款六十萬元中扣下一萬二千元作手續(xù)費余款匯給工業(yè)公司。“租賃期滿”因工業(yè)公司未償付租金引起糾紛。經(jīng)查明雙方是規(guī)避法律而簽訂的借貸合同，法院在確認(rèn)合同無效的情況下，出租方只收回本金，約定以租金,取得利息部分不予保護。另一種是：出租方、承租方和供貨方分別簽訂了符合形式要件的融資租賃合同和購貨合同，但三方當(dāng)事人實際履行的仍是借貸合同。如某租賃公司與某紗廠簽訂融資租賃合同一份，約定由租賃公司融資一百二十萬元的`粗紡機、細(xì)紗機設(shè)備租給紗廠，擔(dān)保方為某紡機公司，后因紗廠轉(zhuǎn)產(chǎn)歇業(yè)無力還款，租賃公司以紗廠和紡機公司為共同被告訴至法院。經(jīng)查,紗廠與紡機公司先簽訂購銷合同一份，由紡機公司供給紗廠四十九臺棉紗紡織機械設(shè)備，計價款一百七十余萬元。提貨后，紗廠僅付款五十萬元。為解決資金缺口，遂向租賃公司借款，雙方以融資租賃的形式貸款一百二十萬元。從形式要件上看，“三方當(dāng)事人簽訂兩個合同”完全符合法律規(guī)定，（某紗廠如受出租方委托亦可直接向購貨方訂貨，而出租方直接將貨款匯給承租方屬于“回租”形式）,三方當(dāng)事人也都認(rèn)為履行的是融資租賃合同。但實際上承租方紗廠講不清自己所租貨的設(shè)備是那些，出租方租賃公司也言不明那些設(shè)備是融資購置，更奇怪的是融資合同的擔(dān)保方即購貨合同的供貨方竟然都是紡機公司。因此，這仍然是一起名為融資租賃合同實為無效借貸合同的經(jīng)濟糾紛。目前對上述兩種情況的案件實體處理意見是：確認(rèn)案

　　件性質(zhì)是企業(yè)之間相互借貸的無效借貸合同，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，除依法判令(承租方)借款如數(shù)返還貸款本金外，對約定取得和已經(jīng)取得的利息租金不保護予以追繳國庫，視情節(jié)對借款雙方給予一定的罰款。因被擔(dān)保的合同確認(rèn)無效，擔(dān)保方則對借款方應(yīng)償還貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。

處理合同篇4

　　勞動合同的作用

　　1、勞動合同是建立勞動關(guān)系的基本形式。以勞動合同作為建立勞動關(guān)系的基本形勢是世界各國的普遍做法。這是由于勞動過程是非常復(fù)雜的也是千變?nèi)f化的，不同行業(yè)，不同單位勞動者在勞動過程中的權(quán)利義務(wù)各不相同，國家只能對共性問題做出規(guī)定，不可能對當(dāng)事人的具體權(quán)利義務(wù)做出規(guī)定，這就要求簽訂勞動合同明確權(quán)利義務(wù)。

　　2、勞動合同是促進(jìn)勞動力資源合理配置的重要手段。用人單位可以根據(jù)深感經(jīng)營或工作需要確定錄用勞動者的條件和方式數(shù)量，并且通過簽訂不同類型不同期限的勞動合同，發(fā)揮勞動者的特長合理使用勞動力。

　　3、勞動合同有利于避免或減少勞動爭議。勞動合同明確規(guī)定勞動者和用人單位的權(quán)利義務(wù)，這既是對合同主體雙方的保障又是一種約束，有助于提高雙方履行合同的自覺性，促使雙方正確行使權(quán)力，嚴(yán)格履行義務(wù)。因為勞動合同的訂立和履行有利于避免或減少勞動爭議的發(fā)生，有利于穩(wěn)定勞動關(guān)系。

　　勞動合同的類型

　　根據(jù)《中華人民共和國實施條例》第十八條、第十九條規(guī)定，勞動合同有“固定期限勞動合同”、“無固定期限勞動合同”和“單項勞動合同”。

　　一、固定期限勞動合同，是指用人單位與勞動者約定合同終止的勞動合同。用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以訂立固定期限勞動合同。

　　二、無固定期限勞動合同，是指用人單位與勞動者約定無確定終止時間的勞動合同。原勞動法規(guī)定的長期合同。

　　三、單項勞動合同，即沒有固定期限，以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動合同，是指用人單位與勞動者約定以某項工作的完成為合同期限的勞動合同。

　　處理勞動合同爭議的依據(jù)

　　由于勞動合同的內(nèi)容比較廣泛，包括工資、社會保險、福利、培訓(xùn)、勞動條件等等，所以處理勞動合同爭議適用的法律規(guī)范性文件也很廣泛，主要有《勞動法》、《全民所有制企業(yè)招用農(nóng)民合同制工人的規(guī)定》、《外商投資企業(yè)勞動管理規(guī)定》、《私營企業(yè)勞動管理暫行規(guī)定》、《鄉(xiāng)村集體所有制企業(yè)條例》及《企業(yè)職工獎懲條例》、《違反和解除勞動合同的經(jīng)濟補償辦法》、《規(guī)定》、《違反<勞動法>有關(guān)勞動合同規(guī)定的賠償辦法》等。

　　勞動合同糾紛的五種處理方法

　　勞動合同糾紛有多種，其中包括因訂立勞動合同而引起的勞動糾紛，因履行勞動合同而引起的勞動糾紛，因變更勞動合同而引起的勞動糾紛，因終止勞動合同而引起勞動糾紛，因解除勞動合同而引起的勞動糾紛等。處理因不同原因引起的勞動糾紛，有各自不同的具體要求。

　　一、因訂立勞動合同而發(fā)生的勞動糾紛的處理

　�、賹τ谟萌藛挝慌c勞動者未訂立勞動合同而發(fā)生勞動糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)當(dāng)弄清未訂立勞動合同的原因，在分清當(dāng)事人責(zé)任的基礎(chǔ)上，要求有過錯的一方向受損失的一方提供一定的補償，并督促雙方依法補簽勞動合同，臺雙方無意繼續(xù)合作，則解除勞動合同。

　�、趯τ谟伤舜瀯趧雍贤l(fā)生的勞動合同糾紛，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)查明代簽的原因，并審查勞動合同的內(nèi)容是否合法。對內(nèi)容合法的，責(zé)成用人單位與勞動者重簽勞動合同;對內(nèi)容不合法的，應(yīng)宣布合同無效。

　�、蹖τ谥フ唠[瞞真實情況，導(dǎo)致用人單位誤解而與其簽訂勞動合同發(fā)生糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)對用人單位查明事實真相后，對不符合用工條件的勞動者解除勞動合同的.決定，應(yīng)當(dāng)予以維持。

　�、軐τ诓环虾戏ㄓ袟l件的勞動合同發(fā)生糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)當(dāng)宣布勞動合同無效，然后視違法程度責(zé)成任方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　�、輰τ谟喠⒎绞讲缓戏ǖ膭趧雍贤l(fā)生糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)分別情況作出處理。內(nèi)容合法，只是訂立方式不合法后般應(yīng)認(rèn)定合同有效，并督促雙方補簽勞動合;內(nèi)容和訂立方式均不合法的，應(yīng)認(rèn)定該合同無效，并按無效合同的處理方法進(jìn)行處理。

　　二、因履行勞動合同而發(fā)行的勞動合同糾紛的處理

　�、賹τ诓宦男袆趧雍贤饎趧雍贤m紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)搞清不履行勞動合同的原因，對用人單位無過錯的，督促勞動者依照有關(guān)規(guī)定尋求合理的解決辦法;對用人單位有過錯的，在要求用人單位履行勞動合同的同時，可以裁定用人單位賠償勞動者由此而造成的全部損失。

　�、趯τ诼男袆趧雍贤幸环竭`約引起勞動糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)對不履行俁同的勞動者首先應(yīng)說服，督促其履行勞動合同，對仍拒不履行勞動俁同的勞動者，應(yīng)依法追究其違約責(zé)任;對不履行勞動合同的用人單位，勞動爭議仲裁機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法裁定其繼續(xù)履行勞動合同。

　�、蹖τ谝蛸r償問題引起勞動糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)查明勞動合同中的賠償條款是否合法，并對合法的內(nèi)容予以保護。

　　④對于第三預(yù)導(dǎo)致勞動合同無法履行引起勞動合同糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)追究有過錯的第三方的法律責(zé)任。

　　三、因變更勞動合同而發(fā)生的勞動合同糾紛的處理

　�、賹τ趧趧诱哌`反勞動合同規(guī)定，單方面要求用人單位變更其勞動崗位、工種或不符合勞動合同約定的上崗條件而要求上崗的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)駁回勞動者的申訴，維持用人單位對此作出的處理決定。

　�、趯τ谟萌藛挝簧米詻Q定改變勞動者的勞動崗位、工種的，對于正常的工作調(diào)動，應(yīng)依法確認(rèn)用人單位的調(diào)動有效;對屬于非法調(diào)動的，要求用人單位改變決定，恢復(fù)勞動者的勞動崗位，并補償勞動者由此而造成的經(jīng)濟損失。

　　③對于用人單位違反法定程序變更勞動合同的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)用人單位的變更行為不合法，并促使用人單位和勞動者重新協(xié)商具體變更事項。

　　四、因終止勞動合同而發(fā)生勞動合同糾紛的處理

　�、賹τ谟萌藛挝徊辉试S到期勞動合同終止引起勞動糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)支持勞動者終止勞動合同的請求，對合同期限內(nèi)勞動者沒有實際履行的，有協(xié)議的，按照協(xié)議處理，沒有協(xié)議的，合情合理地處理雙方的其他正當(dāng)要求。

　　②對于用人單位附加條件，不允許勞動者終止勞動合同而引起勞動糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)查明該附加條件是否雙方約定，在法律上是否成立，然后根據(jù)合同期限屆滿，勞動合同即告終止的法律規(guī)定，裁定勞動合同終止。

　　③對于勞動合同終止后續(xù)訂勞動合同發(fā)生勞動糾紛的，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)按照根據(jù)生產(chǎn)、工作需要，在雙方完全同意的情況下，可以續(xù)訂合同的規(guī)定要求來處理，對用人單位強迫勞動者續(xù)簽勞動合同的，依法支持勞動者的請求。

　�、軐τ诤贤狡诤蠹炔焕m(xù)訂又不終止勞動合同引起勞動糾紛的，因合同雙方都有責(zé)任，對這種事實上的勞動關(guān)系，法律不予保護，所以，勞動爭議處理機關(guān)應(yīng)依法支持終止勞動合同的申請，由此而導(dǎo)致的其他爭執(zhí)，則由其他法律予以調(diào)整。

　　五、因解除勞動合同而發(fā)生合同糾紛的處理

　　勞動爭議處理機關(guān)在處理此類糾紛時應(yīng)明確：

　　①解除勞動合同是否為合法有效，適用勞動法規(guī)是否得當(dāng)，認(rèn)定事實是否有偏差，是否有根據(jù)。

　　②將勞動合同的解除與行政處分區(qū)分開來，有些行政處分可以解除勞動合同，而有些行政處分則不能解除勞動合同。

　　④把握違約與解除勞動合同的界限，解除勞動合同是因為用人單位或勞動者違約在先引起的，違約在先是解除勞動合同的法定條件。當(dāng)事人一方違約在先，另一方據(jù)此解除勞動合同是合法的。如果一方故意制造違約條件，并據(jù)此解除勞動合同則是非法的。

　　延伸閱讀

　　【案情介紹】

　　20xx年5月22日，湯某(外國人)與公司簽訂英文雇傭合同，約定湯某基本工資為4,800元/月，另有津貼。該合同第15條約定：本合同生效后取代以往簽署的所有雇傭合同。顯示于20xx年12月8日向dr.laino@hotmail.com發(fā)出的電子郵件主要內(nèi)容為：“請看所附的我們的雇傭合同，其中包括：1)要約：如果雇傭合同中的任何條款與該要約的條件相矛盾，以本要約所列的條件為準(zhǔn)……;2)雇用協(xié)議：該協(xié)議需要與你的工作一起處理，在有關(guān)個人等場合，該協(xié)議是一份‘正式’的文件，如我已經(jīng)說過，如果你的月薪不超過5,000人民幣元，你就無需支付個人所得稅�！痹撪]件中的附件D5.pdf下載打開后的主要內(nèi)容為：“如果你接受此聘用要約，從受雇日期開始，你將有資格收到以下：每月稅前工資42,000元;將有3個月的試用期，試用期月工資為26,000元”

　　20xx年2月至20xx年9月期間，公司逐月向湯某支付的人民幣數(shù)額分別為9,000元、12,697元、13,000元、26,000元、72,270元、38,888元、24,220元、24,200元。湯某在主張20xx年2月的9,000元是公司為湯某預(yù)支20xx年3月的工資，按要約前三個月試用期26,000元/月，后正式為42,000元/月，20xx年6月的72,000多元是20xx年2月22日至20xx年5月31日期間的工資，此期間工資為正常，但是從20xx年6月開始工資就不足額了。

　　【裁判結(jié)果】：

　　一審法院：湯某、公司雙方對湯某的工資標(biāo)準(zhǔn)主張不一，湯某主張公司通過電子郵件向其發(fā)送了任職要約，約定湯某月工資為42,000元，并提供了電子郵件公證書予以，公司主張.com并非公定代表人的郵箱，不認(rèn)可公司曾向湯某發(fā)出該份任職要約，但從該封電子郵件的內(nèi)容來看，同時發(fā)送的附件中包含了雇傭合同、競業(yè)限制協(xié)議等，與湯某、公司之后實際簽訂的文件一致，且附件雇傭合同中的主要條款與雇傭合同一致，故對湯某的主張，原審法院予以采納。

　　雙方20xx年5月22日簽訂的英文雇傭合同中約定該份合同生效后將取代以往簽署的所有雇傭合同，故雙方通過電子郵件簽訂的任職要約于20xx年5月22日失效，即湯某20xx年3月6日至20xx年5月22日期間的工資標(biāo)準(zhǔn)以任職要約為準(zhǔn)，而20xx年5月23日至20xx年9月7日期間的工資標(biāo)準(zhǔn)以雙方20xx年5月22日簽訂的雇傭合同為準(zhǔn)。湯某在仲裁庭審中認(rèn)可公司已足額發(fā)放20xx年5月31日之前的工資，而20xx年6月1日至20xx年9月7日期間，公司發(fā)放的工資已高于雙方勞動合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，而湯某亦未提供證據(jù)證明其在該份勞動合同之外還有其他的工資項目，故對湯某主張要求公司支付20xx年3月6日至20xx年9月7日期間的工資差額，原審法院不予支持。

　　二審法院：根據(jù)雙方簽訂的雇傭合同中約定，湯某的月基本工資為4,800元。湯某主雙方任職要約中約定其月工資標(biāo)準(zhǔn)為42,000元。但在實際履行過程中，公司實際支付給湯某的勞動報酬遠(yuǎn)超每月4,800元，公司對工資組成亦無法作出合理解釋。

　　此外，在公司于20xx年12月8日向il.com發(fā)出的電子郵件中明確載明：“……2)雇用協(xié)議：該協(xié)議需要與你的工作簽證一起處理，在有關(guān)個人所得稅等場合，該協(xié)議是一份‘正式’的文件，如我已經(jīng)說過，如果你的月薪不超過5,000人民幣元，你就無需支付個人所得稅;……”。因此本院有理由相信雙方簽署的“雇傭協(xié)議”中關(guān)于工資的約定系雙方為逃避繳納稅款而作出的虛假約定，且該工資標(biāo)準(zhǔn)并未實際履行。

　　另一方面，公司實際支付給湯某的勞動報酬也沒有達(dá)到在任職要約中載明的42,000元/月，湯某對此也未提出異議。根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)視為雙方已經(jīng)通過實際履行的方式對雇傭合同中工資標(biāo)準(zhǔn)的約定進(jìn)行了變更。故湯某認(rèn)為公司存在拖欠工資的主張，本院不予支持。

　　【評析意見】

　　依法訂立的勞動合同具有約束力，用人單位與勞動者應(yīng)當(dāng)履行勞動合同約定的義務(wù)。而所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的;對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭�！瓣庩柡贤笔且环N違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來“利益”的同時，也預(yù)示著風(fēng)險。根據(jù)最高人院《關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋(四)》規(guī)定，變更勞動合同未采用書面形式，但已經(jīng)實際履行了口頭變更的勞動合同超過一個月，且變更后的勞動合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)、國家以及公序良俗，視為雙方已就勞動合同的變更達(dá)成一致。實踐中，有的用人單位為降低用工成本，會主動要求與勞動者訂立陰陽合同，而勞動者為避稅，往往也樂于以配合，之后一旦發(fā)生糾紛，勞動者很有可能面臨舉證困難，最終因小失大。

處理合同篇5

　　1、當(dāng)事人約定原則。

　　適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租用房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)，雙方事先約定了具體的處理條款，且該房屋租賃合同屬正常終止的情形。在房屋租賃糾紛中，經(jīng)房屋所有人同意的裝修和增設(shè)是一種合法的添附行為，對裝修和增設(shè)投入損失的承擔(dān)按當(dāng)事人事先約定處理，這是民法自愿原則和民事權(quán)利處分原則在此類糾紛處理中的具體適用。最高人民法院在《貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》(下稱《意見》)第86條中規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理�！贝藶榇_立當(dāng)事人約定原則的直接法律依據(jù)。

　　在依據(jù)當(dāng)事人約定原則處理承租人的租賃物時，如原租賃合同屬非正常終止(如合同無效或被解除)，即使當(dāng)事人事先約定了具體處理條款，筆者認(rèn)為也不能按約定處理，因為當(dāng)事人雙方對添附物處理的事先約定是基于原租賃合同正常履行，是附條件約定，當(dāng)租賃合同無效或被解除時，當(dāng)事人原先據(jù)以約定的情勢已發(fā)生變更，若仍按原約定處理，難免危及無過錯方的利益。

　　2、侵權(quán)責(zé)任原則。

　　適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的情況下，私自對承租房屋所進(jìn)行的裝修或增設(shè)行為。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，非財產(chǎn)所有人只有在取得所有權(quán)人的同意之后，才能在他人的財產(chǎn)上從事添附行為，否則屬于民事侵權(quán)行為。在房屋租賃活動中，房屋承租人只取得承租房屋的使用權(quán)，在未取得所有權(quán)人同意的情況下進(jìn)行裝修或增設(shè)，實質(zhì)上已侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人在交還房屋時，原則上應(yīng)對承租房屋恢復(fù)原狀，造成出租人損失的還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

　　《合同法》第223條規(guī)定：“未經(jīng)同意的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失�！� 《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規(guī)定：“…因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：“…沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除”。上述規(guī)定是侵權(quán)責(zé)任原則的主要依據(jù)。

　　3、過錯責(zé)任原則。

　　在承租人在取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修或增添，但租賃合同屬非正常終止，如合同無效或被撤銷、解除的情形。在此種情形下，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過錯行為，應(yīng)適用過錯責(zé)任原則處理承租人對租用房屋進(jìn)行的裝修或增設(shè)。

　　(1)租賃合同因出租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，承租人對房屋添置的添附物，由出租人按添附物的現(xiàn)存審計鑒定價值予以折價賠償。(2)租賃合同因承租人違約而解除，導(dǎo)致租賃合同不能繼續(xù)履行，對于承租人添置的添附物應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，承租人無權(quán)再向出租人主張折價補償。

　　(3)合同無效或被撤銷，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定承擔(dān)返還各自所得的`財產(chǎn)、恢復(fù)原狀，造成損失的，根據(jù)過錯責(zé)任的大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　4、公平原則。

　　因不可抗力導(dǎo)致合同終止的，出租人應(yīng)當(dāng)按公平原則給予承租人進(jìn)行補償，即由出租人給予承租人裝修物和增設(shè)物可利用價值經(jīng)濟補償，現(xiàn)存鑒定價值與可利用價值之間的差額為承租人的損失，該損失依公平原則由雙方分擔(dān)。如屬于拆遷致合同終止的，在無約定的情況下，對承租人的補償，以拆遷人給予的補償額為準(zhǔn)，而不存在損失分擔(dān)問題。

處理合同篇6

　　《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》已經(jīng)中華人民共和國國家工商行政管理總局局務(wù)會審議通過，現(xiàn)予公布，自20xx年11月13日起施行。

　　局長周伯華

　　二○一○年十月十三日

　　合同違法行為監(jiān)督處理辦法

　　第一條為了維護市場經(jīng)濟秩序，保護國家利益、社會公共利益和當(dāng)事人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱合同違法行為，是指自然人、法人、其他組織利用合同，以牟取非法利益為目的，違反法律法規(guī)及本辦法的行為。

　　第三條當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害國家利益、社會公共利益。

　　第四條各級工商行政管理機關(guān)在職權(quán)范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定，負(fù)責(zé)監(jiān)督處理合同違法行為。

　　第五條各級工商行政管理機關(guān)依法監(jiān)督處理合同違法行為，實行查處與引導(dǎo)相結(jié)合，處罰與教育相結(jié)合，推行行政指導(dǎo)，督促、引導(dǎo)當(dāng)事人依法訂立、履行合同，維護國家利益、社會公共利益。

　　第六條當(dāng)事人不得利用合同實施下列欺詐行為：

　　(一)偽造合同;

　　(二)虛構(gòu)合同主體資格或者盜用、冒用他人名義訂立合同;

　　(三)虛構(gòu)合同標(biāo)的或者虛構(gòu)貨源、銷售渠道誘人訂立、履行合同;

　　(四)發(fā)布或者利用虛假信息，誘人訂立合同;

　　(五)隱瞞重要事實，誘騙對方當(dāng)事人做出錯誤的意思表示訂立合同，或者誘騙對方當(dāng)事人履行合同;

　　(六)沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當(dāng)事人訂立、履行合同;

　　(七)惡意設(shè)置事實上不能履行的條款，造成對方當(dāng)事人無法履行合同;

　　(八)編造虛假理由中止(終止)合同，騙取財物;

　　(九)提供虛假擔(dān)保;

　　(十)采用其他欺詐手段訂立、履行合同。

　　第七條當(dāng)事人不得利用合同實施下列危害國家利益、社會公共利益的行為：

　　(一)以賄賂、脅迫等手段訂立、履行合同，損害國家利益、社會公共利益;

　　(二)以惡意串通手段訂立、履行合同，損害國家利益、社會公共利益;

　　(三)非法買賣國家禁止或者限制買賣的財物;

　　(四)沒有正當(dāng)理由，不履行國家指令性合同義務(wù);

　　(五)其他危害國家利益、社會公共利益的合同違法行為。

　　第八條任何單位和個人不得在知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情況下，為他人實施本辦法第六條、第七條規(guī)定的違法行為，提供證明、執(zhí)照、印章、賬戶及其他便利條件。

　　第九條經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中免除自己的'下列責(zé)任：

　　(一)造成消費者人身傷害的責(zé)任;

　　(二)因故意或者重大過失造成消費者財產(chǎn)損失的責(zé)任;

　　(三)對提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保證責(zé)任;

　　(四)因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任;

　　(五)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他責(zé)任。

　　第十條經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中加重消費者下列責(zé)任：

　　(一)違約金或者損害賠償金超過法定數(shù)額或者合理數(shù)額;

　　(二)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由格式條款提供方承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險責(zé)任;

　　(三)其他依照法律法規(guī)不應(yīng)由消費者承擔(dān)的責(zé)任。

　　第十一條經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者下列權(quán)利：

　　(一)依法變更或者解除合同的權(quán)利;

　　(二)請求支付違約金的權(quán)利;

　　(三)請求損害賠償?shù)臋?quán)利;

　　(四)解釋格式條款的權(quán)利;

　　(五)就格式條款爭議提起訴訟的權(quán)利;

　　(六)消費者依法應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利。

　　第十二條當(dāng)事人違反本辦法第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定;法律法規(guī)沒有規(guī)定的，工商行政管理機關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告，處以違法所得額三倍以下，但最高不超過三萬元的罰款，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

　　第十三條當(dāng)事人合同違法行為輕微并及時糾正，沒有造成危害后果的，應(yīng)當(dāng)依法不予行政處罰;主動消除或者減輕危害后果的，應(yīng)當(dāng)依法從輕或者減輕行政處罰;經(jīng)督促、引導(dǎo)，能夠主動改正或者及時中止合同違法行為的，可以依法從輕行政處罰。

　　第十四條違反本辦法規(guī)定涉嫌犯罪的，工商行政管理機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，移交司法機關(guān)追究其刑事責(zé)任。

　　第十五條本辦法由國家工商行政管理總局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十六條本辦法自20xx年11月13日起施行。

處理合同篇7

　　關(guān)于合同約定匯率的外幣投資的會計處理，《企業(yè)會計制度》的規(guī)定是“按合同約定的匯率折合”，這與新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中“采用交易日的即期匯率”相關(guān)規(guī)定是不同的�，F(xiàn)階段，我國絕多數(shù)外商投資企業(yè)仍執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，只有極少數(shù)的外商投資已開始執(zhí)行新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，內(nèi)資企業(yè)除上市公司外，多數(shù)企業(yè)也在繼續(xù)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，鑒于我國目前人民幣匯率繼續(xù)面臨升值壓力、按合同約定匯率的不合理性和工商行政管理部門關(guān)于外商投資注冊資金的相關(guān)規(guī)定等我國實際情況，建議及時停止執(zhí)行《企業(yè)會計制度》中外幣投資“按合同約定的匯率折合”的相關(guān)規(guī)定，外幣投資統(tǒng)一按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定“采用交易日的即期匯率”進(jìn)行會計處理。

　　一、合同約定匯率的外幣投資相關(guān)規(guī)定比較

　　(一)《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對合同約定匯率兩種不同的處理規(guī)定按《企業(yè)會計制度》中關(guān)于“實收資本(或股本)”的規(guī)定，“外商投資企業(yè)的投資者投入的外幣，合同約定匯率的，按合同約定的匯率的折合，企業(yè)應(yīng)按收到外幣當(dāng)日的匯率折合的人民幣金額，借記銀行存款等科目，按合同約定匯率折合的人民幣金額，貸記實收資本或股本，按其差額借記或貸記資本公積—外幣資本折算差額科目”；而按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第19號一外幣折算》中“外幣交易的會汁處理”規(guī)定，“外幣交易應(yīng)當(dāng)在初始確定時，采用交易目的即期匯率將外匯金額折算為記賬本外幣金額；也可以采用按照系統(tǒng)合理的方法確定的、與交易發(fā)生日即期匯率近似的匯率折算。”也就是說，包括外幣投入資本在內(nèi)，包括貨幣性項目及非貨幣性項目，均應(yīng)按照交易日的“即期匯率折算”。

　　很顯然，外匯投資采用的`上述兩種不同的處理方法，“實收資本(或股本)和“資本公積”的結(jié)果會不同，其對會計報表影響也會不同。

　　(二)對合同約定匯率兩種不同規(guī)定會計處理比較

　　[例]某企業(yè)接受一投資者投入外幣資本10000萬美元，投資合同約定匯率為1：6.80，而在合同簽訂后實際收到投資款當(dāng)日的匯率為1：6.50，按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》“采用交易日的即期匯率”作如下會計分錄：(單位：萬元)

　　借：銀行存款——美元 65000

　　貸：實收資本 65000

　　如果按《企業(yè)會計制度》“按合同約定的匯率的折合”，而應(yīng)作如下會計分錄：

　　借：銀行存款——美元戶 65000

　　資本公積——外幣資本折算差額 3000

　　貸：實收資本 68000

　　按《企業(yè)會計制度》規(guī)定與按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定相比，實收資本多3000萬元人民幣，同時減少了資本公積3000萬元人民幣。

　　假如上述投資在實際收到投資款當(dāng)日的匯率為1：7.00，則按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定，會計分錄為：

　　借：銀行存款——美元戶 70000

　　貸：實收資本 70000

　　按《企業(yè)會計制度》規(guī)定，會計分錄為：

　　借：銀行存款——美元戶 70000

　　貸：實收資本 68000

　　資本公積——外幣資本折算差額 20xx

　　結(jié)果是按《企業(yè)會計制度》規(guī)定與按《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定相比，實收資本少20xx萬元人民幣，同時又增加了資本公積20xx萬元人民幣。

　　通過以上對比可以看出，按《企業(yè)會計制度》中“按合同約定的匯率的折合”規(guī)定，實際收到投資的匯率低于合同匯率時即在人民幣升值時，會增加實收資本，減少資本公積；相反在實際收到投資的匯率高于合同匯率時即在人民幣貶值時，會減少實收資本，增加資本公積。

　　二、合同約定匯率核算外幣投資存在的問題

　　不符合歷史成本原則歷史成本又叫實際成本，按這項會計的基本原則。“實收資本或股本”本應(yīng)在實際收到投資時按“即期匯率折算”；外幣投資時，投資各方事先協(xié)商后先簽訂投資合同，然后按合同約定內(nèi)容履行投資義務(wù)，一次或分?jǐn)?shù)次完成實際投資，有時最后一期的投資時間與簽訂合同時間間隔較長，匯率變化較大，按事先簽訂投資合同時的約定匯率折算實收資本或股本，違背了歷史成本原則。

處理合同篇8

　　一、房屋租賃糾紛處理程序

　　1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以申請房屋管理機關(guān)進(jìn)行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進(jìn)行調(diào)處。

　　2、租賃當(dāng)事人申請調(diào)解房屋租賃糾紛應(yīng)以書面方式提出，申請時未提供書面申請的應(yīng)及時補交。

　　3、區(qū)租賃局或租賃所受理當(dāng)事人調(diào)解申請后，應(yīng)在五個工作日內(nèi)確定調(diào)解會的時間和地點，并通知租賃雙方當(dāng)事人。

　　4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應(yīng)由租賃雙方當(dāng)事人簽訂調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解達(dá)不成一致的，則終止調(diào)解，當(dāng)事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當(dāng)事人不到場參加調(diào)解，應(yīng)終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時間進(jìn)行調(diào)解。

　　5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請房屋租賃管理機關(guān)向承租方發(fā)出《期限遷出通知書》，申請應(yīng)以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達(dá)證明材料。管理機關(guān)核實有關(guān)情況后，對符合《條例》第三十三條規(guī)定的，向承租方應(yīng)發(fā)出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應(yīng)通過法律途徑解決糾紛。

　　6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點財物、收回房屋的，可以申請房屋租賃管理機關(guān)到場見證，該申請應(yīng)以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達(dá)證明及告知對方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實有關(guān)情況后，房屋租賃管理機關(guān)可以到場見證。出租方在清點財物之后應(yīng)制作財物清單，有出租方及到場有關(guān)單位簽章，對清點的財務(wù)租方應(yīng)妥善保管。

　　二、房屋租賃糾紛基本處理方式

　　(一)租金支付糾紛。

　　這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。

　　出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法：

　　(1)租賃雙方協(xié)商一致，要么房客及時付清租金，要么房東同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。

　　(2)比前一種情況更進(jìn)一步，在解決如何支付拖欠租金的同時，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題，在分清責(zé)任的前提下一并解決，并繼續(xù)履行租賃合同。

　　(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ)，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。

　　(二)損害賠償糾紛。

　　房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)�。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此，法律法規(guī)并無明文規(guī)定，目前只有上海市高級人民法院內(nèi)部對此有審判指導(dǎo)意見，大致內(nèi)容是，凡是房東同意房客裝修的，無論什么原因提前解除合同，房東都要向房客賠償經(jīng)評估后的裝修費的殘值部分，以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的，按約定處理。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則，因為如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修，那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公，否則豈非保護了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

　　(三)其他方面的糾紛。

　　房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外，還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。

　　三、房屋租賃合同糾紛處理辦法

　　(一)、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)

　　《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔(dān)保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

　　(二)、房屋租賃合同效力的認(rèn)定

　　房屋租賃合同有效的條件是：

　　1 、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

　　2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)。

　　3、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的`使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

　　(三)、有效房屋租賃合同糾紛的處理

　　合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算;若合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人應(yīng)付之滯納金。

　　合同解除時有關(guān)問題的實體處

　　1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

　　(1)承租人欠租超過合同約定期限;

　　(2)合同未約定期限的，欠租達(dá)三個月以上;

　　(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的;

　　(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。

　　出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

　　①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

　�、诔鲎馊怂峁┑姆课莶环虾贤s定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的;

　　③出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

　�、茏赓U物危及承租人的安全或健康的。

　　此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

　　2 、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

　　合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應(yīng)委托評估機構(gòu)對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔(dān);因出租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔(dān);雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔(dān)。

　　3、因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。

　　承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

　　(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

　　(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

　　(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

　　4、因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。

　　出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：

　　(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

　　(2)賠償承租人的裝修損失;

　　(3)當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。

　　(四)、無效房屋租賃合同糾紛的處理

　　房屋使用費的處理。合同被確認(rèn)無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)向出租人支付房屋使用費，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的，以較低者計。當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進(jìn)行處理：1 、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫;2 、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。

　　承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂;其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責(zé)任比例予以分擔(dān)。

　　(五)、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理

　　轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：

　　1 、征得原出租人的同意;

　　2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

　　出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

　　出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。

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