二手房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
當(dāng)今社會(huì)房價(jià)是一個(gè)重要的問題，高額的房價(jià)讓人選擇二手房，也促生了二手房市場(chǎng)，下面是二手房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，一起來看看吧！
二手房市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
不可忽視的存在
二手房市場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)不可忽視的存在。從價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，到交易量的持續(xù)增長;從大中介公司的“跑馬圈地”，到小中介公司林立，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開始“奔跑著歌唱”，更重要的是，二手房已經(jīng)納入了越來越多老百姓置業(yè)的考慮范圍。
對(duì)商家而言，百姓的需求就是市場(chǎng)，對(duì)媒體而言，百姓的需求就是責(zé)任。作為廈門的一張市民報(bào)，導(dǎo)報(bào)始終和百姓生活密切聯(lián)系。導(dǎo)報(bào)零售量居全市之首，擁有最廣泛的讀者群，他們是二手房消費(fèi)市場(chǎng)的重要力量，因此我們特別策劃了“二手房”專版系列，努力做到真實(shí)、及時(shí)、全面地反映二手房市場(chǎng)信息，為百姓提供最有效的參考。
——海峽導(dǎo)報(bào)樓市周刊
二手房市場(chǎng)是離普通百姓最近的住房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)有著巨大的拉動(dòng)作用。
從今年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，XX年應(yīng)該是二手房市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)的第三年。這一年無論是公房還是商品房，無論是住宅還是商業(yè)用房，在價(jià)格上均有較大的突破。二手房的銷售已經(jīng)從1998年的每年380件上升到XX年的4368件，另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，XX年1—8月，已達(dá)到3000多件，二手房走進(jìn)百姓生活的腳步越來越快。
二手房的交易量與商品房銷售量的比例也逐年增高，XX年接近5%，XX年則為9%，而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年兩者之間的比重將超過20%。二手房市場(chǎng)交易量連續(xù)3年以接近100%的速度遞增。廈門的二手房市場(chǎng)，正高歌著奔跑。
市場(chǎng)：已成新寵
二手房市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，廈門市民對(duì)二手房的認(rèn)可程度有多少呢?調(diào)查顯示，只要能滿足需求，有93.3%的市民表示可以接受二手房，而明確表示不考慮二手房的僅占6.7%。這表明二手房已經(jīng)得到普通市民的充分認(rèn)可，市民對(duì)二手房的關(guān)注也達(dá)到了前所未有的高度。
是什么原因促使二手房如此受人關(guān)注?二手房相對(duì)一手房而言，到底具備了哪些優(yōu)勢(shì)?根據(jù)調(diào)查，人們選擇二手房的秩序依次是價(jià)格便宜、小孩上學(xué)、有投資價(jià)值、以小換大、就業(yè)方便、適合養(yǎng)老。
調(diào)查顯示，認(rèn)為二手房“價(jià)格更實(shí)惠，剛好可以接受”的調(diào)查者最多，占43.8%，可見價(jià)格仍然是眾多購房者考慮最多的因素。其次是認(rèn)為“帶裝修，即搬即住”，也占到了32.5%，這部分群體中許多人是第一次置業(yè)，同時(shí)也是資金比較緊張的購房者，他們都希望買來的二手房馬上入住，省去裝修的麻煩，也減少裝修成本。選擇“二手房無期房風(fēng)險(xiǎn)”的占12.5%，這部分調(diào)查者認(rèn)為新建商品房存在著許多不確定因素，特別是期房，有些甚至產(chǎn)權(quán)證都辦不下來。而購買二手房就不存在這個(gè)問題，一手交錢，一手交房，況且房子也都是現(xiàn)成的，清清楚楚，免受欺騙。在調(diào)查中，仍有11.3%的人選擇“該地段沒有合適的商品房”，所以只好選個(gè)二手房替代。這部分人大部分是居住在老城區(qū)的市民，因?yàn)橛休^強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，舍不得離開生活多年的環(huán)境，卻又苦于買不到合適的商品房，只好李代桃僵。
分布：區(qū)域情結(jié)
從購買區(qū)域來看，調(diào)查顯示，84%的被調(diào)查者認(rèn)為購買二手房時(shí)會(huì)指定區(qū)域，而只有16%的被調(diào)查者不會(huì)指定區(qū)域購房。這表明購房者還是具有很明顯的區(qū)域情結(jié)，這種區(qū)域情結(jié)是由其工作、學(xué)習(xí)、生活等多種因素決定的。那么到底哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)是最受人歡迎的呢?在我們的調(diào)查中，共把廈門市場(chǎng)分為以下8個(gè)區(qū)域：1.老市區(qū)2.禾祥東西路3.環(huán)湖沿岸4.廈禾路沿線5.蓮花松柏檳榔區(qū)域6.蓮前金尚路7.湖里區(qū)域8.島外海滄等。
結(jié)果令人詫異的是，選擇“蓮前金尚路”區(qū)域的竟高達(dá)38.5%，高居榜首，是需求最旺盛的區(qū)域。這說明隨著廈門城市東移戰(zhàn)略的成功實(shí)施，該區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值正逐步為人所接受。這其中一方面是由于會(huì)展中心及大型城市公共配套所帶來的優(yōu)美環(huán)境和便捷交通，使得該區(qū)域成為近年來的商品房開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且基本上都集中于1998年到XX年的房產(chǎn)，時(shí)間較短;另一方面，由于眾多大型政府統(tǒng)建小區(qū)，如前埔小區(qū)、瑞景新村、金雞亭、金尚小區(qū)及金山小區(qū)都位于該區(qū)域，這些社區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃完善等因素，為眾多購房者所青睞。
選擇“禾祥東西路”和“蓮花松柏檳榔”區(qū)域的比例基本相當(dāng)，各有15.8%和17.5%。禾祥東西路作為 “名人靜巷”的房地產(chǎn)定位已經(jīng)被大多數(shù)人認(rèn)可，成為一種身份的象征。隨著禾祥路段上工廠搬遷及舊城改造的基本完成，這里本身就是一個(gè)配套十分完善的生活區(qū)，為眾多人所向往。而蓮花、松柏及檳榔等小區(qū)也是廈門最早的生活小區(qū)之一，成熟的社區(qū)配套讓人們可以過上較為方便舒適的生活。
老市區(qū)房產(chǎn)則逐步退出市場(chǎng)舞臺(tái)，因?yàn)檫x擇該區(qū)域的消費(fèi)者只占7%。老市區(qū)雖然存在著大量的已購公房及私房，普遍面積配置小、戶型結(jié)構(gòu)不合理，且建成年限也比較長，在功能上已很難滿足現(xiàn)代城市的生活需要，因此該區(qū)域的房屋需求比較低。與此相同的還有海滄等島外市場(chǎng)，雖然近來海滄二手房交易火爆，但仍由于配套因素，面臨著賣房人多而買房人少的格局。湖里區(qū)的二手房仍是波瀾不驚，指定選擇該區(qū)域僅占11.5%，且多半都集中在南山路及永升新城帶。
戶型：實(shí)用走俏
那么什么戶型的二手房最受歡迎呢?調(diào)查結(jié)果表明，實(shí)用型的二房是當(dāng)前二手房市場(chǎng)中需求最大的戶型，占到37.2%，且合理的面積應(yīng)該是在60-80。這部分購房者以年輕人居多，且大部分是首次置業(yè)者。很多購房者表示，買一個(gè)實(shí)用型的二房可以在經(jīng)濟(jì)條件不太寬裕時(shí)過渡使用。其次選擇80-100的三房型二手房26.7%;選擇40-60的1房1廳二手房占23.3%，與選擇三房的基本相當(dāng)。從數(shù)據(jù)中我們發(fā)現(xiàn)，無論是三房還是一房，都是偏向?qū)嵱眯偷男】底≌�，而超過120以上的享受型三房需求就相對(duì)較少。大三房在使用功能上雖然可以滿足更多人性化的需求，可總價(jià)不菲，大部分的工薪階層更傾向于購買既能改善生活環(huán)境，價(jià)格又可以接受的實(shí)用型三房。而購買一房的購房者有點(diǎn)類似于購買二房的群體，大部分以年輕人為主，作為過渡時(shí)期的住房，也有另外一個(gè)二手房消費(fèi)群體--投資客，當(dāng)然這部分群體最關(guān)心的是房產(chǎn)的性價(jià)比和能否增值。
根據(jù)我們的調(diào)查目前商品房市場(chǎng)中熱銷的單身公寓在二手房交易中卻顯得并不那么樂觀，選擇購買二手房單身公寓的只占9.3%。雖然單身公寓總價(jià)低(其實(shí)單價(jià)一般都不便宜)，但由于在使用功能上過于簡單，無法滿足大多數(shù)人的居住需求，因此并不為眾多人所看好。當(dāng)然選擇該品種購房者的特征也十分明顯，那就是：年輕、時(shí)尚。超過四房的高檔二手房在目前的廈門中仍然需求不旺，約占3.4%。其實(shí)這也是意料之中的事，試想讓一個(gè)能夠付出70-100元萬左右來購置房產(chǎn)的購房者，去購買一套別人已使用過的二手房，的確有些勉為其難。
高層：“恐高”猶在
XX年9月1日，《關(guān)于調(diào)整高檔住宅和普通住宅界定的通知》的出臺(tái)，無疑對(duì)廈門的高層住宅帶來了前所未有的利好，原先高檔住宅的二手房交易稅費(fèi)也從此得以松綁，稅費(fèi)一下子從5.5%跳到1.5%，如未增值，甚至只要0.05%的印花稅，與普通住宅一視同仁。受此影響，有近3成的消費(fèi)者表示可以考慮高層住宅，特別是對(duì)于喜歡禾祥路、湖濱沿線等高層住宅較密集的購房者而言，無疑更加刺激了其購買欲望。
雖然有利好消息的刺激，但二手房市場(chǎng)的消費(fèi)者卻普遍反映平平。調(diào)查結(jié)果顯示，即使稅費(fèi)下調(diào)，也仍然有71.4%的市民表示不考慮購買二手的高層住宅，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的高層“高價(jià)格、高公攤、高物業(yè)”的觀念仍然影響著大多數(shù)人，使得住房買多層的消費(fèi)意識(shí)在這部分人心中根深蒂固。雖然在交易的稅費(fèi)政策上，高層住宅都與普通住宅無差異，但有51.3%的購房者認(rèn)為高層“公攤高，實(shí)際面積相對(duì)小”，另有46.2%的購房者認(rèn)為高層“物業(yè)管理費(fèi)高”。這些問題曾經(jīng)都是阻礙高層銷售的老問題，時(shí)至今日，高層的消費(fèi)觀念還是沒有轉(zhuǎn)變過來。這說明，人們對(duì)高層住宅的接受，不只是體現(xiàn)在價(jià)格及交易費(fèi)用問題上，長時(shí)間積累下來的“恐高”思想也是阻礙購買高層住宅的一個(gè)主要因素。因此在促進(jìn)高層住宅流通環(huán)節(jié)上，只是單方面的在稅費(fèi)上給予松綁還是不能根除“恐高癥”，還應(yīng)該在消費(fèi)意識(shí)上大力引導(dǎo)，“恐高癥”才會(huì)逐漸得以根除。
同時(shí)，由于廈門的高檔住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6戶以上，造成結(jié)構(gòu)格局不理想，通風(fēng)采光也受影響，因此有20.5%的人認(rèn)為高層“格局相對(duì)不如多層”和12.8%的人認(rèn)為高層“通風(fēng)采光不佳”。要解決這兩個(gè)問題，一般塔式建筑的高層都很難避免，而板式建筑則能較好地解決這些難題。因此若想真正改變消費(fèi)者對(duì)高層的偏見，高層住宅也要糾正在結(jié)構(gòu)格局上的一些缺點(diǎn)，采用其它城市中比較流行的板式建筑。
價(jià)位：期望更低
從調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：目前的大多數(shù)居民對(duì)購房所能承受的心理價(jià)位是比較有限的。人們對(duì)二手房價(jià)格的承受能力明顯呈現(xiàn)出遞減型的階梯形狀。
“在購買二手房時(shí)能承受的價(jià)格是多少”這個(gè)問題上，19.7%的人表示可以承受18-25萬，而能接受18-25萬之上的人群只有17.8%，都不是市場(chǎng)主流。而明確表示能夠承受在12-18萬元以內(nèi)的占48.2%，加上選擇總價(jià)12萬之內(nèi)的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在總價(jià)18萬以內(nèi)的二手房。如果以2600元/的單價(jià)計(jì)算，這部分購房者只能購買面積在70以下的房子，這顯然是不合乎市場(chǎng)行情的。因此，可以說大部分人的心理預(yù)期價(jià)位偏低了。
大多數(shù)人認(rèn)為既然是二手房，其價(jià)位就應(yīng)該像其它二手商品一樣，大大低于商品房價(jià)格，實(shí)際上這是一種不切實(shí)際的期望。因?yàn)槎址坎煌谄渌稚唐�，二手房屬于不�?dòng)產(chǎn)，同商品房一樣具有增值潛力。況且由于二手房都是現(xiàn)房，周邊配套都已經(jīng)成形，購買風(fēng)險(xiǎn)要比商品房小得多。所以，二手房的價(jià)格并不會(huì)像人們想像中的那么低。因此，有必要提醒消費(fèi)者的是，購買二手房，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況考慮多種因素，在價(jià)位上不應(yīng)有不切實(shí)際的期望。如果有必要的話，可以請(qǐng)?jiān)u估人員對(duì)房價(jià)做全面的評(píng)估以確定合理價(jià)位。
俗話說“一分錢，一分貨”，購房者都期望能以較低的價(jià)格買到較新的房子，那么在普通市民眼中，二手房應(yīng)該是新建商品房的幾成新才是合理的。結(jié)果有58.7%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該有八成新才是合理，也有28.3%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該有七成新才合理，兩者相加，也就是說有87%的被調(diào)查者認(rèn)為二手房應(yīng)該有七八成新。而認(rèn)為應(yīng)有六成新的只占到4.3%，可見普遍市民都十分關(guān)心二手房的新舊程度。因此老市區(qū)的大部分房齡較長的'二手房一般很少有人問津。
貸款：期待更多
對(duì)于普通百姓而言，各商業(yè)銀行推出的住宅信貸業(yè)務(wù)，大大緩解了短期的資金壓力，有助于在資金不足的情況下買房，大大提高了居民的購房積極性。隨著住房金融制度的完善及利率的不斷下調(diào)，越來越多的購房者選擇了按揭貸款。且呈“首付越來越低，貸款年限越來越長”的趨勢(shì)。
不過由于二手房有別于新建商品房，銀行出于控制風(fēng)險(xiǎn)的前提出發(fā)，大部分二手房最多只能申請(qǐng)到6成10年的按揭貸款。在調(diào)查結(jié)果中，有58.7%的被調(diào)查者認(rèn)為合理的貸款額度應(yīng)是“7成15年”，甚至還有15.9%的人認(rèn)為合理的貸款額度應(yīng)該在“7成15年以上”，要求二手房貸款7成或以上的購房者明顯占主流地位，只有20.6%的被調(diào)查者覺得“6成10年”是合適的�？梢娔壳按蠖鄶�(shù)銀行現(xiàn)行的“6成10年”貸款額度仍不能完全滿足購房者的貸款需求，很多被調(diào)查者反映，即使他們看上某套二手房，細(xì)一算，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有資金仍不夠付首期款，只好忍痛割愛，轉(zhuǎn)而購買首付更低的新建商品房。因此金融機(jī)構(gòu)應(yīng)能開發(fā)出更多、更寬松的住房信貸服務(wù)品種，從而讓二手房貸款可以更加靠近尋常百姓的生活。
交易：選擇代理
隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種專業(yè)的服務(wù)方式開始逐漸受人歡迎，專業(yè)地產(chǎn)代理服務(wù)亦是其中之一。調(diào)查顯示，絕大多數(shù)的居民對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)代理公司持歡迎態(tài)度。因此有80.7%的居民在進(jìn)行二手房的交易買賣時(shí)，會(huì)委托專業(yè)的代理公司。代理公司專業(yè)性強(qiáng)、操作規(guī)范，能夠提供快速、便捷、周到、安全等服務(wù)，是房屋交易較理想的選擇。而選擇“本人親自辦理”、“找有經(jīng)驗(yàn)的朋友幫忙”、和“無所謂”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。這表明，市民對(duì)專業(yè)的地產(chǎn)代理公司的認(rèn)可程度較高，專業(yè)可靠的代理公司受到消費(fèi)者的歡迎。
從地產(chǎn)代理行業(yè)追求“誠信、專業(yè)、高效、安全”的原則來講，二手房買賣委托專業(yè)代理公司也將成為一種趨勢(shì)。因?yàn)榇砉灸転榭蛻艚⒏訌V泛的信息網(wǎng)絡(luò)，從而提高了交易效率;專業(yè)代理公司可以有效避免交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，確保了交易的安全性和合法性。一個(gè)成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，90%以上的二手房交易都是應(yīng)由專業(yè)的代理公司完成的。相信，隨著人們對(duì)地產(chǎn)代理認(rèn)識(shí)的不斷提高，一定會(huì)有越來越多的購房者、賣房者會(huì)選擇專業(yè)的代理公司來進(jìn)行安全交易。
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