- 相關(guān)推薦
樓盤營銷策劃書
轉(zhuǎn)眼間一段時間的工作告一段落了,我們的工作又將迎來新的階段,又有了新的目標(biāo),為此需要好好地進(jìn)行策劃,寫一份策劃書了。那么如何把策劃書做到重點突出呢?下面是小編幫大家整理的樓盤營銷策劃書,僅供參考,大家一起來看看吧。
樓盤營銷策劃書1
一、營銷概況:
房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念,與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別,不同于買件衣服那樣隨心所欲,這是因為買房子價位高,耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,而且反彈心理很強(qiáng),稍有不稱心就會改變主意,買主思考的問題,內(nèi)容豐富,錯綜復(fù)雜,既要考慮得天獨厚的地理條件,又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境,樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣,難度大,負(fù)荷重,企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效,并非輕而易舉、彈指一揮間,必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念:
房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,必須在創(chuàng)意理念上形成:
1、具有高度的自信野心;
2、富于競爭,且樂此不倦;
3、頭腦敏銳,不拘傳統(tǒng);
4、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽;
5、注重歷史,尊重現(xiàn)實,睽重未來。
三、構(gòu)思框架:
1)以塑造形象為主,渲染品味和意念;
2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;
3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;
4)直切消費群生活心態(tài)。
四、實戰(zhàn)流程:
1、形象定位:
對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿,力爭完美。
好東西總有不同之處,因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質(zhì)不同,發(fā)展商信譽(yù)不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點:
對樓盤進(jìn)行全面分析研究,概括為四個方面的賣點構(gòu)成:
1)地理位置;
2)樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);
3)樓盤做工用料;
4)戶型設(shè)計,突出明顯優(yōu)勢,這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖:
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高,因為樓盤的銷售,需要啟動購樓者對未來的想象,無數(shù)事實范例證明,精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點:
1)闡述樓盤的位置;
2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;
3)闡述樓盤交通條件;
4)闡述樓盤人口密度情況;
5)闡述樓盤的'升值潛力;
6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);
7)闡述樓盤的背景;
8)闡述樓盤的舒適溫馨;
9)闡述樓盤的實用率;
10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;
11)闡述樓盤的品質(zhì);
12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;
13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分:
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段:
第一階段(預(yù)期到首期交樓入。捍穗A段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
第二階段(首期交樓至二期完工):此階段以品牌維持為目的,穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時促進(jìn)銷售。此階段廣告費用投入相對較少。
第三階段(二期工程交樓至整體竣工):此階段的廣告任務(wù)重點是維持樓盤的良好口碑,可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售,完成售樓收尾工作。此階段廣告費用投入為中等不平。
總體上看,樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然,每個階段中的廣告及發(fā)布,應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
6、廣告表現(xiàn):
在樓盤預(yù)售及正式展銷前,應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周,更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕,讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。屆時,樂隊奏出美妙動聽的西洋樂曲,嘉賓云集,參觀人流穿梭樣板之間,驚羨之辭不絕于耳。(具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié),另視情策劃)。
預(yù)告廣告以渲染氣氛為主,配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。
樓盤營銷策劃書2
一、項目簡介:
本房地產(chǎn)項目位于xx房地產(chǎn)市場的東南板塊,在xx路路南,鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),以超低價位入市,順利的實現(xiàn)了銷售,但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在,一期多層尚有37套房、準(zhǔn)現(xiàn)房,銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元,臨街商鋪1700萬元,合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下。
由此可見,目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,一期大戶型銷售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,是 面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局:
a、 東南板塊及xx路商圈。
xx房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成:xx路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下,這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點,寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1:xx路市場調(diào)研報告)
b、 小戶型市場概況。
自20xx年底時尚party介入xx樓市以來,小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場,形成了小戶型的“市場黑洞”,徹底打破了市場的競爭格局,實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段,由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),在幾乎沒有什么競爭的情況下,收獲了小戶型市場的第一批需求者,現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與 的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米,三室兩廳95平米)。可以說,同燕歸園的戶型配比上比較, 沒有優(yōu)勢。
(小戶型市場詳見附2:xx市小戶型的調(diào)查報告)
c、 商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前xx的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端,即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一)優(yōu)勢
1) xx路商圈天然的地段優(yōu)勢,這里是財富的俱樂部,富翁的制造廠,在這里百萬富翁比比皆是,每年都有新一代需求產(chǎn)生,源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐。
市場細(xì)分如下:
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足,這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),是終極消費,10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復(fù)合市場。本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤,從價位角度劃分,屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群,預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜,置業(yè)心理不盡相同,故推廣過程中,不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求, 方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見xx路市場調(diào)研報告)
xx路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的:了解xx路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購房消費支撐力度)
調(diào)查方法:分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣
調(diào)查范圍:xx路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界
調(diào)查時間:20xx.4.14
xx,銀基批發(fā)市場和xx路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊,這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販,他們收入不菲,他們絕大部分是外地人,他們是xx房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
20xx.4.14,動力公司市場部走訪了xx路建材市場,對小戶型的市場消化力做了調(diào)查,而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心,或拒不作答,說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟,市場敏感度不高,純小戶型在xx路這塊市場前景嚴(yán)峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn):
1、 大部分員工租房住,潛在客戶存在;市場潛量比較大,但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來自外地或郊縣,收入水平偏低,消費力不足
3、 小戶型需求彈性非常大,對價格非常敏感
4、 市場上有很大不穩(wěn)定因素,8-9月份建材市場要拆遷到莆田,固有的建材市場要做升級換代
5、 外地人居多,他們辛苦拼搏,如果要買房子的話,更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層,一般下面做門面,上面做倉庫和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多,租務(wù)市場一般80—150元/月
8、 作為首次購買者,最重要的還是價格
9、 他們討厭xx路目前的工作和居住環(huán)境,他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當(dāng)一部分是河南總代理,無須過多的現(xiàn)場銷售
11、 同類產(chǎn)品多,競爭激烈,壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題,故一般員工無福利分房的可能
12、 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地,她們往往因為居住而更換工作,普通員工流動性比較大
13、 對60—80平米的兩室較感興趣,這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、 本房地產(chǎn)知名度不高,口碑不好
15、 外地商人對xx的發(fā)展較失望,但xx路的升值充滿信心
xx路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力,隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和xx路大賣場的形成,xx路升值的前景就會更加明朗化,故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞,“注意力經(jīng)濟(jì)”的時代,抓住了消費者的眼球,侵占了客戶的意念,就意味著成功!
2) xx路板塊高檔樓盤云集,已經(jīng)同未來大道板塊一樣,成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3) 正在形成的“大賣場”商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值,甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成,銷售將高屋建瓴,出現(xiàn)爆搶局面。
4) 本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國道的東遷,xx路東段將成為xx東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。xx路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢,卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡,而 方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
b、 鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使xx的中心東移,xx路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,配套齊全,生活便利的條件將給xx路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二)劣勢
1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段,可售資源僅850萬元,房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前,通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,大戶型并非市場的主力所在,由于總價原因,總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源,不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型),不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限,導(dǎo)致營銷資源總量較少),也不能先做二期樹品牌,在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2)本房地產(chǎn)二期離xx路較遠(yuǎn),從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔,很難形成整體樓盤感覺,有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,有都市村莊的形象,物業(yè)安全系數(shù)較低,居住環(huán)境嘈雜,僅靠硬件設(shè)施,很難形成高檔樓盤形象。
4)與二期相比,一期樓盤素質(zhì)高、售價低,形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5) 非現(xiàn)房,不符合商戶即買即住的消費心理。
6) 非獨立廚房,做飯起居不方便,這與目前xx路商戶想改變天天吃大排擋的.愿望不符。
三)、機(jī)會
1)商鋪的拆遷,原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,導(dǎo)致租房市場更加火爆。xx路商圈約4000戶商戶,2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo),單純商鋪拆遷形成的居住需求,即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2)挖掘市場。xx路商圈商鋪倉庫資源緊張,從費用角度考慮,商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來,到本房地產(chǎn)置業(yè),開拓新市場。
3)xx路各市場競爭激烈,大鱷級商戶正在形成,這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4) 大賣場”的整合,將對大鱷形成推波助瀾,本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全,居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低,置業(yè)風(fēng)險小。由于xx路商圈租房市場火爆,且本樓盤有“大賣場”作依托,購房、租房需求恒久存在,物業(yè)幾乎不可能貶值,也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c) 本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源,消費的中堅力量是建材市場中的商戶,故推廣中可采取鋪單的形式為主,報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,節(jié)約大量的推廣成本。
d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e) 以大賣場做依托,誘導(dǎo)xx房東投資市場,這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f) 鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久,總投資20xx億元,其中一期總投資156億元,在5年內(nèi)完成。這將給xx路巨大的市場機(jī)會。
四)威脅
1)行業(yè)內(nèi)的競爭
i. 周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在xx路附近,客戶分流,競爭激烈。
ii. xx小戶型市場正趨飽和,過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài),爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。
2)行業(yè)外威脅
xx路“大賣場”的形成,商務(wù)更加方便快捷,商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少,將淘汰一批中小商戶,故本房地產(chǎn)的消費群將萎縮。
政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi),建材、裝修市場將出現(xiàn),由散戶購買為主向集團(tuán)購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場,故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從,很難預(yù)測;中檔品牌可能會脫穎而出,門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少,在這個變動的過程中,他們的置業(yè)激情將大大折扣,本房地產(chǎn)二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷售,否則 將陷入非常被動的局面。
四、目標(biāo)市場權(quán)衡及鎖定,品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標(biāo)市場主要由哪幾種人組成,這些人購買的抗性及抗性解除。
1、 在xx路市場打工的中層技工或白領(lǐng),以及少部分藍(lán)領(lǐng)。這些人的消費有點象青年居易的目標(biāo)群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳,消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣,購房一般想一步到位,對住幾年再換房不太感興趣,認(rèn)同xx路有很大的租房需求市場,非常認(rèn)同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
由于 的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源,而這些人購房多希望要相對一步到位,對自己一生能多次置業(yè)不太自信,這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型,恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限,首付2.5—3.5萬元,月供700元,對這些人來說比較吃力。
抗性解除。對此類人要注意闡述:對自己前途有信心的人從不這樣想,這只是 的第一套房,現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了,八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈,里面有幾千個老板,幾萬人店員,這里的房子想住就住,想賣就賣,想出租就出租,這里的公房租金很高。,xx很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方
2、 26—29歲的店長、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物,這些人大多想另立門面,又有結(jié)婚壓力(大多來自朋友和家庭),但是自己資金不多,如果買房一步到位,便沒有資金自己做生意, 的房子正好適合這些人。
3、 已在xx干了2 ~ 3年生意的外地人,這些人對xx東南區(qū)域尤其是xx路市場有較深的了解,對鄭東新區(qū)有一點印象,但不太關(guān)心。在xx租房住,曾經(jīng)有想買房的念頭,但又不想永久在鄭居住,過幾年有可能回去,認(rèn)為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得,怕被套住,:這里買套房以后很可能不住,又要占用資金,回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對這類客戶講xx路商圈巨大的租房、購房需求,小戶型由于總價較低,可以隨時出售和出租。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋(主要是首付款)。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近,還能象從前住在商鋪時一樣,隨時照應(yīng)生意。
5、 從前住在商鋪上層,因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉(zhuǎn)手,或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低,月供少,求租或求購市場龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資,出租。以收取房租為目的。對這些人訴求:開個私家銀行、人不要一直太累,投入產(chǎn)出如同聚寶盆,比保險更保險(用詳細(xì)的計算),比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦,這里有數(shù)萬人的年輕人,有數(shù)千個中小老板,有很大的租房需求市場,有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表,訴求隨時可住,隨時可賣,訴求個性物業(yè)服務(wù),如同酒店服務(wù)一樣,有送飯服務(wù)、自動電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)(均是有償服務(wù))。
8、 私人特殊生活,多講公交出入方便,房子總價不高等。
通過以上描述 發(fā)現(xiàn),二期小戶型的目標(biāo)群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由,以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售,更不能帶動二期商鋪銷售。以上內(nèi)容只能做分類個別說服之用,不能統(tǒng)領(lǐng)全局。
品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位:
xx的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài),是三種不同的置業(yè)用途,這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當(dāng)激烈。因此,必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途,尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。
完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式,利用本房地產(chǎn)周邊資源,擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵,將本房地產(chǎn)定位成一個整個東區(qū)獨有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。
【樓盤營銷策劃書】相關(guān)文章:
樓盤策劃書03-18
有關(guān)營銷的策劃書02-26
營銷活動策劃書05-06
營銷策劃書10-03
營銷方案策劃書01-09
營銷大賽策劃書02-02
冬至樓盤文案12-22
餐廳營銷策劃書04-07
撰寫營銷策劃書03-31