開發(fā)項目可行性分析報告
導語：可行性分析報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎上，主要對項目市場、技術、財務、工程、經濟和環(huán)境等方面進行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產品、廠址、原輔料供應、工藝技術、設備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，依此就是否應該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。
一.項目用地周邊環(huán)境分析
( 一 )項目土地性質調查
1.項目地理位置：項目位于河北區(qū)南口路榆關道交口，項目地塊北鄰榆關道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。
項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。
�。ǘ╉椖坑玫刂苓叚h(huán)境調查
1.生態(tài)環(huán)境
1-1自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當的作用。
1-2環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內工廠紛紛停產，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。 1-2-1噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。
1-3治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產業(yè)工人。在經過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。在項目東側鐵路附近有鐵路公安處看守所。
2.人文環(huán)境：由于原居民較分散，當地并無特色人文環(huán)境。
�。ㄈ� 地塊交通條件調查
1．周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路）
1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。
2．公共交通網： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園
852路，宜興埠—西站、670路，小淀—百貨大樓
671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園
610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里
3．交通遠景規(guī)劃：榆關道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。
�。ㄋ模� 周邊市政配套設施調查
1.購物: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。周邊也沒有成型的自由市場。
2.餐飲:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。
3.教育:周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學，距項目距離在1.5公里左右。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內，同時該校教育質量也不錯。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。周邊缺少好的幼兒園和保育院。
4.醫(yī)療:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的
綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。
5.文體:周邊問題設施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。
6.銀行、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠。但是項目周邊無證券部。
7.其他：榆關道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。
�。ㄎ澹┚C合分析：
從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎相對薄弱。
二.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷
1．宏觀經濟形勢趨向調整
1-1 世界經濟呈現(xiàn)衰退跡象
20XX年世界經濟增長率為2.4%，大大低于20XX年的4.7%。這將是自1993年以來世界經濟的最低增幅。摩根斯坦利將2.5%的增長率作為判斷世界經濟是否進入衰退的門檻。以此衡量，則20XX年肯定是衰退的一年。目前世界經濟面臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經濟出現(xiàn)了20年來最嚴重的同步下滑的情況�？紤]到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術的應用使勞動生產率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信20XX年世界經濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。
1-2 國內經濟保持穩(wěn)定
20XX年中國經濟一枝獨秀，保持了7.3%的增長率，經濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。專家預計，20XX年中國經濟增長率在6.8%—7.3%之間。
1-3 股市將做箱型震蕩
股市與房市息息相關，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。專家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。因此，股市的預期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應。
今年支持股市上漲的因素：宏觀經濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。
不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數、取消稅收“打折”影響上市 公司業(yè)績、市場資金面偏緊。
中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。三種因素的力量對比基本平衡。
預計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。
2．房地產市場可能低開高走
國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數字顯示，20XX年1至11月，全國房地產開發(fā)完成投資 4857億元，同比增長29.7％。房地產開發(fā)投資的增幅開始回落，1-8月增長32.1％，1-9月增長31.4％，1-10月增長31.2％，1-11月增長29.7％。 數據顯示，雖然近幾個月房地產景氣指數呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。去年1-10月，全國土地開發(fā)面積為1.28億平方米，同比增長65％，1-10月，全國商品房銷售額高達２２５９億元，同比增長33.6％。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產竣工面積持續(xù)增長。截至11月份，全國商品房竣工面積1.2億平方米，同比增長17.6％。而且商品房空置面積的增速降低到0.9%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在20XX年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長，說明了市場上的需求旺盛。因此在國內房地產旺盛的需求拉動下，房地產業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。
帶動房地產開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內房地產銷售增幅的回落。 去年一季度全國商品房銷售額同比增長48.9％，二季度增長34.9％，三季度增長32.7％，而10月當月增長比例為13％，為去年以來的最低點。在這一系
列銷售統(tǒng)計數字面前，很容易讓人產生錯覺，目前絕大部分業(yè)內人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產景氣周期做出了錯誤的判斷。
房地產銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關取消零首付的決定、央行發(fā)出關于嚴格放貸的.通知。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內房地產市場目前仍然保留著“政策市”的特性。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間
從國內各項房地產統(tǒng)計指標判斷，20XX年國內房地產投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。國內房地產業(yè)在經過去年下半年的高位盤整后，20XX年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。
之所以預測今年房地產投資會增長，關鍵因素是在啟動內需的政策背景下，房地產業(yè)將扮演更重要的角色�！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖�，因此不是關鍵問題。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預留的空間太小。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調控行為就很清楚了。在這方面最好的例子是上海。上海在1993年宏觀調控之后，樓市進入了低谷，但也正是當年的低房價為如今的上海房地產的高速發(fā)展提供了空間。目前，國內房地產行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。
在世界經濟寒流陣陣的背景下，中國經濟在20XX年所取得的成績是不俗的。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經濟增長的重點之一無疑會是啟動內需，房地產業(yè)將是重點產業(yè)。
在促進消費方面，我們注意到在全國經濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內需”的字樣，而是提出了“培育國內消費需求”的要求。事實上，“刺激內需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經濟增長的真實情況。相反，培育消費的問題又沒有引起真正的重視。“培育”意味著擴大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。
就目前國內產業(yè)形勢觀察，唯一能夠對經濟增長起到較為有效支撐的是兩個產業(yè)，一個是房地產，一個是汽車。只有這兩個產業(yè)具有比較完備的產業(yè)鏈，一旦啟動，對經濟增長的影響將會最大。房地產開發(fā)具有很強的產業(yè)關聯(lián)度，可以
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