樓盤調(diào)查報告

　　在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天，報告對我們來說并不陌生，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？下面是小編為大家收集的樓盤調(diào)查報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

樓盤調(diào)查報告1

　　20xx年1月24日，許總帶領我們參觀了恒大綠洲，星光耀，納帕英郡，等3個樓盤。此次一行感覺受益匪淺，同行有很多的地方值得我們學習，現(xiàn)將個人心得體會總結如下：

　　1、考察的樓盤2個是精裝修，1個是毛坯。

　　其中恒大綠洲和星光耀印象最深，小區(qū)的保安人員站姿非常標準，給人一種入住本小區(qū)非常安全的感覺，同樣也是一種身份的象征。

　　2、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，包括：小區(qū)的綠化，衛(wèi)生，小區(qū)內(nèi)配套建筑物安排的合理性，使人感覺小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃不亂，干凈，整齊。

　　走到小區(qū)的小路上沒有發(fā)現(xiàn)一個井蓋，樹叢中有一個像樹樁一樣的小音箱，正放著舒緩的音樂。如果我們?nèi)サ臅r候是夏天，我們不像是在參觀一個小區(qū)，簡直就像參觀一座花園。這種小區(qū)公園式的設計，更讓人親近自然，這也是樓盤一大賣點。

　　3、高端大氣上檔次的售樓處：剛一到售樓處，首先售樓處的外觀就很是征服你，奢華的外觀裝修，豪華的門口吊燈，喜慶的大紅燈籠大紅地毯，充滿了新年的喜慶。

　　售樓處的擺設也很講究包括沙發(fā)，洽談桌，眾多的綠植盆栽讓你感覺好似進入了一間咖啡廳，讓人很放松，很快就能進入洽談的氛圍。

　　4、售樓員對樓盤專業(yè)的講解：參觀了3各樓盤，感覺每個樓盤的售樓員的講解都各有所長，但對恒大的售樓員的講解比較深刻，他們墻上掛了一個規(guī)劃圖，針對頭一次來的客戶，對哈不了解的客戶，講解了整個樓盤的環(huán)境，未來的發(fā)展趨勢，配套的公交線路，讓你還沒有了解樓盤之前先讓你了解了整個樓盤的升值的潛力及未來的發(fā)展。

　　這一點也是值得我們借鑒的。以后我們在接待客戶之前也要先強調(diào)一下我們樓盤的發(fā)展前景以及樓盤優(yōu)勢讓客戶還沒有了解戶型之前，就對我們樓盤的發(fā)展抱有希望，認可我們的樓盤

　　5、參觀樣板間的心得：剛到樣板間的門口，就有保潔在門口等候。

　　給我們拿鞋套，進入樣板間售樓員告訴我我們樣板間有2種，一種是帶家具的，一種裝修完后一模一樣不帶家具的。你先參觀哪一個，這一點也是值得我們借鑒的，客戶來參觀時讓你看到給你裝修完是什么效果，你家住進來擺上家具是什么效果，讓你一目了然。我先看的是帶家具的屋子，家俱，沙發(fā)，床，椅凳，餐桌，偏簡歐風格，給人整體感覺很上檔次，包括窗臺小配件小掛飾的點綴都很有情調(diào)。在窗臺外面有一個防護欄，起到防護的作用。接著參觀了廚房，櫥柜有兩種顏色，一種桃木色，一種純白色，兩種顏色供業(yè)主選擇，深色好打理顯高檔，白色干凈明亮。下面一排櫥柜還設計了單獨放餐具的抽屜，剛洗完的碗筷放上去很快就會把水瀝干很實用。衛(wèi)生間裝修多了一個浴屏，少了一個熱水器和浴霸。其他贈送的都差不多。有一點就是他們把每一件贈送的東西都用標簽貼上了，并寫上隨樓贈送的`字樣，讓客戶清楚的看到那些東西是贈送的那些不是，不會混亂。這一點很好，我回來就把公司的樣板間也都貼上了�，F(xiàn)在公司的樣板間的洗手盆和一期不一樣了，手盆下面沒有柜而且洗手的盆高還深，客戶反映不好，說沒有柜不適用，盆深孩子不好洗手。

　　6、一行參觀綜合感受：此次一行參觀感受很深，通過樓盤的對比，發(fā)現(xiàn)別人的優(yōu)點，找出自己的缺點，把好的東西學回來。

　　售樓員的細致講解包括整個樓盤的大環(huán)境講解到參觀樣板間，所有贈送東西的品牌作用，保質(zhì)期的細致講解專業(yè)性。感覺我們在這幾個方面還有待加強。但是有一點我感覺他們售樓員的親和力和我們售樓員相比還是我們的售樓員的親和力更好一些。售樓員給我講解他們裝修用的材料時使我沒有可挑剔的地方。沒有不買的理由，看到他們的實物樣板間裝修質(zhì)量更是放心。通過這次參觀感受是：

　　樓房的主體質(zhì)量和裝修質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的“硬件”售樓員耐心服務，細心講解，專業(yè)知識的掌握是企業(yè)發(fā)展“軟件”掌握客戶心理了解客戶需求，適時推出迎合市場迎合老百姓的營銷方案，貼心的物業(yè)服務，良好的小區(qū)環(huán)境是企業(yè)的“配件”只要這三件做好了，我們的樓房一定是最好的，我希望我們在今后的工作當中，無論是企業(yè)的普通員工，還是領導層都要在工作中做到：工作上要細心，對客戶要耐心，工作要做就做最好的決心，企業(yè)一定會蒸蒸日上，其實企業(yè)要做大并不是一件難事，要做“強”才是我們的目標。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

　　從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

　　自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

　　土地供應結構調(diào)整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

　　房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

　　房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來兩港一城開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。

　　1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

　　及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加(20xx大學生體育運動調(diào)查報告)強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。

　　2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。

　　3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

　　結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

　　4、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

樓盤調(diào)查報告2

　　一、開發(fā)企業(yè)資信情況

　　1、開發(fā)企業(yè)基本情況

　　武漢天舜豐隆投資有限公司于20xx年經(jīng)武漢市工商局核準成立，注冊資本：6000萬元，并于20xx年由黃陂區(qū)開發(fā)辦核準開發(fā)暫定資質(zhì)等級;可以進行房地產(chǎn)開及商品房銷售。

　　公司現(xiàn)有員工28人，具有大專學歷21人，其中：高級工程師4人，高級經(jīng)濟師1人，高級會計師1人，中級技術職稱10人，具有企業(yè)管理經(jīng)驗從事房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員7人。公司秉承“以人為本，追求時尚，營造文明居住環(huán)境”的經(jīng)營理念，堅持“市場為導向，可持續(xù)發(fā)展”開發(fā)戰(zhàn)略，近幾年該公司先后成功開發(fā)了青山碧苑花園、黃石金港明珠均取得可喜成果。

　　2、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況

　　公司于20xx年5月經(jīng)掛牌方式競以人民幣壹億零陸佰萬元收購位于武漢市黃陂區(qū)武湖街光明路北p(20xx)001號地塊的國有土地使用權，成交土地面積為73726.66平方米(約合110.59畝)，翰林雅居一期項目總用地面積：27608.9平方米，總建筑面積：65276.14平方米，其中：商鋪面積：884平方米;住宅面積：60965.1平方米，每棟18層，672套商品房;總投資15000萬元;其中：一期土地款6300萬元、契稅243萬元、各項辦證費等50萬元、工程設計費368萬元、建安工程費7621萬元，配套設施工程費570萬元，管理費用300萬元。

　　二、申報樓盤基本情況

　　1、樓盤概況

　　樓盤名稱：天舜.翰林雅居一期

　　樓盤性質(zhì)：商住兩用

　　項目占地：27608.9平方米

　　土地取得方式：出讓土地使用年限：70 年

　　國有土地使用證 ■有

　　建設工程規(guī)劃許可證 ■有

　　建設用地規(guī)劃許可證 ■有

　　建筑工程施工許可證 ■有

　　是否分期實施 ■是

　　共分 2 期 □否

　　樓盤所處地理位置：□市中心 □次中心 ■市郊

　　項目所在地位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場光明路，北面為漢施公路，有多趟公交車往來，包括212/1121/293/1120等;南面為光明路，西面為武湖正街，東面為東環(huán)路，為212路公交車起點站，交通極為方便。

　　2、本次申報樓盤情況

　　土地是否已被設定抵押 □是 ■否

　　建筑面積 30183.05平方米，均為住宅面積。

　　目前項目工程形象進度：1號樓18層，5號樓18層，6號樓18層(總高18層)。

　　三、樓盤市場預測

　　1、樓盤市場定位：翰林雅居. 怡品長江位于天興洲長江大橋?qū)γ?武湖片區(qū))，在漢施公路和巨龍大道交匯處。是武湖片區(qū)規(guī)模最大、品質(zhì)最好的一個臨江住宅社區(qū)。項目離青山和漢口相當近：到青山紅鋼城(走天興洲大橋)只要15分鐘車程，到漢口(走漢施公路)也只要20分鐘。項目周邊交通方便、配套成熟：小區(qū)門口，就是212路公交車起點站(到漢口集家咀);前面馬路上面，有多趟公交車和巴士通往漢口;到青山有234路公交車。隨著天興洲大橋的連通，本區(qū)域已和漢口、青山兩大城區(qū)緊密聯(lián)系起來，向西進入漢口主城區(qū)，向南抵達青山核心商業(yè)生活區(qū)。另外，在項目南面，規(guī)劃中的江北快速通道已經(jīng)開始施工，這條道路連接漢口沿江大道，建成后到漢口中心區(qū)域只要10分鐘。在不久的'將來，輕軌的延長線將從本區(qū)域通過(到陽邏)，屆時本區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h的另外一個城市副中心。

　　⒉市場需求分析：本區(qū)域的房屋多為居民私房，另有少數(shù)新開發(fā)小區(qū)，社區(qū)規(guī)模較小，配套較差，沒有完善的社區(qū)功能，不能滿足現(xiàn)代人的居住需求，從而產(chǎn)生了新的需求。另外由于天興洲大橋已經(jīng)修通，從青山到本區(qū)域相當近(僅10分鐘車程)，環(huán)境好、戶型好、價格低形成的高性價比吸引了大量的青山客戶。目前客戶從職業(yè)上看，以企事業(yè)單位員工(特別是武鋼)、銀行職員、政府部門公務員為主，屬于中等收入階層，具有一定支付能力：從地區(qū)分布上看，大部分來自青山，以剛性需求為主，有的是考慮到區(qū)域環(huán)境好，離青山近，由于家庭人中的擴張而產(chǎn)生了新的購房需求。

　　3、市場銷售前景和購買客戶群體分析(包括已接受認籌情況)：就本項目的特點而言，打造區(qū)域性高端社區(qū)，打造高附加值產(chǎn)品，吸引青山客戶群，是項目尋求的關鍵。本項目所有的戶型均采用贈送面積，全部采用太陽能科技，在武漢樓市中也可謂特色鮮明。由于區(qū)域離青山相當近(僅一橋之隔，車程10分鐘)，價格較低，面積適中，總價合理，而小區(qū)規(guī)模檔次在區(qū)域首屈一指，預計將會受到青山客戶的熱烈追捧，升值空間極大。已認籌的客戶有武鋼中層管理人員、青山紅鋼城企事業(yè)單位人員、小企業(yè)主和部分石化、青船員工。

　　4、同類地段同類物業(yè)市場價格：銷售價格3800-4500元

　　5、本期樓盤銷售收入預計：總銷售收入12828萬元，均為住宅銷售收入。

　　四、樓盤合作的效益與風險分析

　　1、效益分析：預計在項目取得五證后，于20xx年11月底樓盤正式開盤，由于樓盤定位為中小戶型，面積合理，總低價，而規(guī)模檔次屬于區(qū)域最高，周邊配套設施完善，吸引了大量客戶,目前該項目工程已接近封頂。介于周邊樓盤去向的情況和客戶消費水平，區(qū)域內(nèi)潛在客戶大多數(shù)中小戶型為置業(yè)首先，從市場分析該項目定位準確，并從公司管理上控制好成本和費用，該項目獲得預期效益可行性較高。

　　2、主要風險及防范措施：嚴格執(zhí)行省分行對商鋪、寫字樓按揭管理辦法，落實開發(fā)商的連帶擔保，確保抵押物完整、合法、有效。

樓盤調(diào)查報告3

　　一、情況簡介

　　xx家園地處高新區(qū)，總建筑面積7.2萬平方米，由7棟多層住宅組成，銷售均價2500元/平方米，無論規(guī)�；蚴袌龆ㄎ欢紝僦袡n樓盤。

　　從小環(huán)境看，xx家園所處區(qū)域競爭激烈，500米范圍內(nèi)在售項目6個，70米處有一個競爭樓盤，這幾個樓盤定位非常相同，區(qū)域環(huán)境、配套設施也沒有太大區(qū)別，爭奪相同的客戶群。

　　大環(huán)境看，xx消費群體非常特殊且總體購買力不強，是一個由少量高端、大量低端和微量中端客群體組成的特殊市場，這就決定了對中、高樓盤的消化能力有限。

　　定位過于雷同2500-4000元左右的中高檔房產(chǎn)同質(zhì)化比較嚴重，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象；20xx年xx市在售住宅項目總計240多個，而幾個大型樓盤更對這容量有限的市場進行了巨大的沖擊，競爭日夜激烈；對于一個普通項目而言，每年能達到3萬平米的消化量已屬“佳績”。

　　由于xx人的消費習慣比較傳統(tǒng)，喜歡實實在在的東西，消費心理和消費行為相對保守。購房心理處于低級向高級發(fā)展的過渡階段，尚不成熟，有一定的從眾心理。一般的購房周期為兩個月左右，消費者會反復比較各項因素以區(qū)分項目優(yōu)勢；但購房周期呈現(xiàn)遞減趨勢。價格（第一因素），位置環(huán)境、戶型仍然是購房者考慮的首要三大因素。

　　二、實效促銷、效果良好

　　“xx家園”房地產(chǎn)樓盤在前期銷售進程中，在綜合比較競爭樓盤優(yōu)劣、深度發(fā)掘樓盤品質(zhì)基礎上，制定恰當?shù)匿N售策略，運用合理的引導性說辭，一年的時間里銷售3萬平方米，取得周邊樓盤無法企及的成績，銷售形勢極為可喜，取得了“尾盤集中贏”的效果。

　　在20xx年10月，xx房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季已到來。我們知道，在xx家園現(xiàn)有條件下，絕不能放過難得的良機，必須推出強有力的'促銷活動，力爭通過這個銷售旺季的強力促銷，消化掉大量房源。

　　（一）市場不利因素

　　1、在xx家園北側約1.5公里處有一個大型項目在20xx年開盤，基礎正待開工，工地廣告圍板已經(jīng)豎起來，吸引了部位目標客戶持幣觀望。

　　2、因前期銷控工作略微失誤及部份特殊情況導致剩余房源部份是120平米左右的大戶型，單價和總價均較高，剩余房源約180套，總計約2萬平米。

　　3、周邊競爭項目紛紛出臺促銷措施，折扣優(yōu)惠、送地下室、送電器等各種方式都有，折合到房屋單價中，優(yōu)惠幅度在50-120元/平米之間。

　　（二）對策分析

　　xx房地產(chǎn)營銷界的習慣是：在項目剩余15左右時，才公開說自已進入清盤階段而xx家園對“尾盤”的認識是該項目達到了利潤目標后所剩的房源才是尾盤。

　　1、尾盤的操作其實是一個對樓盤再定位的過程，需要重新定位目標消費者，我們通分析近期來客區(qū)域，制定了“抓大放小”的推廣策略，既以項目為圓心1公里范圍內(nèi)的長住居民為重點步標客戶，將大部份介紹、追蹤、談判的精力投入到爭取這部份客戶的工作上。

　　2、分析客戶的購房心理的兩點重要收獲：第一，他們想在離原居住點最近的地方購房，給孩子或老人準備，這是區(qū)域內(nèi)客戶的一個重要特點。第二當周圍可選擇的項目較多時，他們必定選擇銷售進度最快、可以盡快入住、物業(yè)管理盡快到位的房子。這時，哪個項目能夠營造出最熱的銷售氛圍，誰就能贏得客戶、獲得成功。

　　（三）方案制定

　　在對競爭項目的促銷方式和優(yōu)惠力度有了充分的了解后，決定用最能讓消費者感到實惠的價格折扣進行大力促銷。接下來，便是確定推廣主題和廣告語。為使這次促銷個性化，經(jīng)再三斟酌，最后敲定為“尾盤集中贏”。主動提出“尾盤”概念，加大緊迫感，迫使前期老客戶抓緊下簽單。

　　在整個促銷方案中，本著盡可能降低成本，制定了如下推廣內(nèi)容：

　　1、制作“尾盤集中贏”促銷主題傳單3.5萬份，集中銷售人員在項目1公里范圍內(nèi)進行覆蓋式派發(fā)，所有的住戶達到兩次以上的收單率。但嚴格要求銷售人員不能盲目追求派單量，求量更要求“質(zhì)”，制定了15秒、30秒和2分鐘標準講辭，在派單的同時進行講解，“聲”“圖”并茂，加強傳播力度。

　　2、加20xx年秋季房展會，預定一個標準展臺（3m×3m）,且在大廳進門右側，這為在展會上出盡風頭做下鋪墊。

　　3、制作展板、小型布幅等裝飾售樓中心，增加銷售氛圍。其中一塊“倒計板”掛在售樓中心里，上面寫著“您還剩xx個選擇機會，只剩多少天可以享受優(yōu)惠”，每天修改一次，很多客戶購房的積極情緒就這樣被一天天減少的數(shù)字調(diào)動起來。

　　（四）房展會上出風頭

　　在房展現(xiàn)場，來賓將在大廳門口收到一張鮮紅色的傳單，進而吸引他們的是近在咫尺、鮮艷奪目的紅色展位和熱情有禮、百問不厭的銷售人員。

　　更出人意料的是，安排銷售人員手舉“請速到6號展位”、“尾盤集中贏”的導引牌在人群中不停地游走，吸引了許多來客的目光，更讓其它參展項目的工作人員后悔不已。在展會上，制定的方針是：簡要介紹項目、突出讓利幅度、每組客戶的接待時間控制在4分鐘之內(nèi)；為節(jié)省空間和加強對客戶的把握，意向較為明顯的客戶由免費看樓車接到項目現(xiàn)場和售樓中心進行詳細講解。

　　參展3天，總計發(fā)放宣傳材料2萬多份，接待客戶咨詢3500多人，3部看樓車接送300多位消費者到售樓中心詳細咨詢，簽定購房意向書60多份，簽定正式購房合同21份。

　　（五）實效促銷見真功

　　房展會上的成功，為促銷戰(zhàn)役開了個好頭，極大鼓舞了銷售人員的士氣和開發(fā)商的信心。隨宣傳單的不斷派發(fā)和掛起的巨型布幅不斷闖入路人的似視線，引起附近居民的極大關注，在“尾盤集中贏”的活動期內(nèi)，眾多持幣觀望者和前期看過房子的客戶紛紛堅定了購買信心，果斷地簽單。

　　在4個月的時間里，總計銷售96平方米~124平方米的住宅145套，月均36.25套，成交面積1.7萬多平方米，總計3670余萬元。其中20xx年11月份銷量最高達到66套。

　　三、收獲與思考

　　1、真正的策劃就是要“大家都贏”，在做房地產(chǎn)策劃時，最終目標是“三贏”——開發(fā)商順利、迅速地售磬樓盤、回收資金、樹立企業(yè)品牌；消費者買到適使自己、性價比最高的房子；通過策劃、實現(xiàn)自身的價值。

　　2、并不是有了一個新穎、個性的促銷主題就會贏得好績，關鍵在于促銷中實際內(nèi)容。

　　3、宣傳推廣只是一部份，能否成交關鍵在銷售現(xiàn)場。若沒有專業(yè)、訓練有素的銷售人員，36套/月的銷量是不可能完成的。

　　4、大規(guī)模的促銷活動，不見得一定要投入很多的廣告費用，關鍵是要把信息準確地傳遞到每個目標消費者手中。

　　5、銷售說辭的準備，首先，要向目標客戶說明降價的原因，不能讓他們認為房子是賣不動才降價；其次，要讓老客戶明白他買的房子沒有貶值；再說，只有加快進度、提高入住率才能完善物業(yè)管理。

　　“xx家園”的成功并沒有搞大型活動、投入并不高，卻得到了很大的收獲。所以，成功并不在轟轟烈烈，而在于細小入微的鎖事上，能夠注重細節(jié)的團體，他會比別人更自信、更勝一籌。

樓盤調(diào)查報告4

　　一、開發(fā)企業(yè)資信情況

　　1、開發(fā)企業(yè)基本情況

　　武漢天舜豐隆投資有限公司于20xx年經(jīng)武漢市工商局核準成立，注冊資本：6000萬元，并于20xx年由黃陂區(qū)開發(fā)辦核準開發(fā)暫定資質(zhì)等級；可以進行房地產(chǎn)開及商品房銷售。

　　公司現(xiàn)有員工28人，具有大專學歷21人，其中：高級工程師4人，高級經(jīng)濟師1人，高級會計師1人，中級技術職稱10人，具有企業(yè)管理經(jīng)驗從事房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)人員7人。公司秉承“以人為本，追求時尚，營造文明居住環(huán)境”的經(jīng)營理念，堅持“市場為導向，可持續(xù)發(fā)展”開發(fā)戰(zhàn)略，近幾年該公司先后成功開發(fā)了青山碧苑花園、黃石金港明珠均取得可喜成果。

　　2、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況

　　公司于20xx年5月經(jīng)掛牌方式競以人民幣壹億零陸佰萬元收購位于武漢市黃陂區(qū)武湖街光明路北p（20xx）001號地塊的國有土地使用權，成交土地面積為73726。66平方米（約合110。59畝），翰林雅居一期項目總用地面積：27608。9平方米，總建筑面積：65276。14平方米，其中：商鋪面積：884平方米；住宅面積：60965。1平方米，每棟18層，672套商品房；總投資15000萬元；其中：一期土地款6300萬元、契稅243萬元、各項辦證費等50萬元、工程設計費368萬元、建安工程費7621萬元，配套設施工程費570萬元，管理費用300萬元。

　　二、申報樓盤基本情況

　　1、樓盤概況

　　樓盤名稱：天舜。翰林雅居一期樓盤性質(zhì)：商住兩用項目占地：27608。9平方米土地取得方式：出讓土地使用年限：70年

　　國有土地使用證■有建設工程規(guī)劃許可證■有建設用地規(guī)劃許可證■有建筑工程施工許可證■有是否分期實施■是共分2期□否

　　樓盤所處地理位置：□市中心□次中心■市郊項目所在地位于武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場光明路，北面為漢施公路，有多趟公交車往來，包括212/1121/293/1120等；南面為光明路，西面為武湖正街，東面為東環(huán)路，為212路公交車起點站，交通極為方便。

　　2、本次申報樓盤情況

　　土地是否已被設定抵押□是■否建筑面積30183。05平方米，均為住宅面積。

　　目前項目工程形象進度：1號樓18層，5號樓18層，6號樓18層（總高18層）。

　　三、樓盤市場預測

　　1、樓盤市場定位：翰林雅居。怡品長江位于天興洲長江大橋?qū)γ妫ㄎ浜�片區(qū)），在漢施公路和巨龍大道交匯處。是武湖片區(qū)規(guī)模最大、品質(zhì)最好的一個臨江住宅社區(qū)。項目離青山和漢口相當近：到青山紅鋼城（走天興洲大橋）只要15分鐘車程，到漢口（走漢施公路）也只要20分鐘。項目周邊交通方便、配套成熟：小區(qū)門口，就是212路公交車起點站（到漢口集家咀）；前面馬路上面，有多趟公交車和巴士通往漢口；到青山有234路公交車。隨著天興洲大橋的連通，本區(qū)域已和漢口、青山兩大城區(qū)緊密聯(lián)系起來，向西進入漢口主城區(qū)，向南抵達青山核心商業(yè)生活區(qū)。另外，在項目南面，規(guī)劃中的江北快速通道已經(jīng)開始施工，這條道路連接漢口沿江大道，建成后到漢口中心區(qū)域只要10分鐘。在不久的將來，輕軌的延長線將從本區(qū)域通過（到陽邏），屆時本區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h的另外一個城市副中心。

　　⒉市場需求分析：本區(qū)域的房屋多為居民私房，另有少數(shù)新開

　　發(fā)小區(qū)，社區(qū)規(guī)模較小，配套較差，沒有完善的社區(qū)功能，不能滿足現(xiàn)代人的居住需求，從而產(chǎn)生了新的需求。另外由于天興洲大橋已經(jīng)修通，從青山到本區(qū)域相當近（僅10分鐘車程），環(huán)境好、戶型好、價格低形成的高性價比吸引了大量的青山客戶。目前客戶從職業(yè)上看，以企事業(yè)單位員工（特別是武鋼）、銀行職員、政府部門公務員為主，屬于中等收入階層，具有一定支付能力：從地區(qū)分布上看，大部分來自青山，以剛性需求為主，有的是考慮到區(qū)域環(huán)境好，離青山近，由于家庭人中的擴張而產(chǎn)生了新的購房需求。

　　3、市場銷售前景和購買客戶群體分析（包括已接受認籌情況）：就本項目的特點而言，打造區(qū)域性高端社區(qū)，打造高附加值產(chǎn)品，吸引青山客戶群，是項目尋求的'關鍵。本項目所有的戶型均采用贈送面積，全部采用太陽能科技，在武漢樓市中也可謂特色鮮明。由于區(qū)域離青山相當近（僅一橋之隔，車程10分鐘），價格較低，面積適中，總價合理，而小區(qū)規(guī)模檔次在區(qū)域首屈一指，預計將會受到青山客戶的熱烈追捧，升值空間極大。已認籌的客戶有武鋼中層管理人員、青山紅鋼城企事業(yè)單位人員、小企業(yè)主和部分石化、青船員工。

　　4、同類地段同類物業(yè)市場價格：銷售價格3800—4500元

　　5、本期樓盤銷售收入預計：

　　總銷售收入12828萬元，均為住宅銷售收入。

　　四、樓盤合作的效益與風險分析

　　1、效益分析：預計在項目取得五證后，于20xx年11月底樓盤正式開盤，由于樓盤定位為中小戶型，面積合理，總低價，而規(guī)模檔次屬于區(qū)域最高，周邊配套設施完善，吸引了大量客戶，目前該項目工程已接近封頂。

　　介于周邊樓盤去向的情況和客戶消費水平，區(qū)域內(nèi)潛在客戶大多數(shù)中小戶型為置業(yè)首先，從市場分析該項目定位準確，并從公司管理上控制好成本和費用，該項目獲得預期效益可行性較高。

　　2、主要風險及防范措施：嚴格執(zhí)行省分行對商鋪、寫字樓按

　　揭管理辦法，落實開發(fā)商的連帶擔保，確保抵押物完整、合法、有效。

樓盤調(diào)查報告5

　　一、序言：

　　1、調(diào)查目的：了解xx二期樓盤的整體情況，包括推出的主題、價格的動態(tài)走向、樓盤價格的樓層差、戶型等，為我公司開發(fā)的項目的住宅定位提供參考。

　　2、調(diào)查方法：現(xiàn)場勘查結合網(wǎng)上查詢。

　　3、調(diào)查時間：xx年X月X日

　　4、調(diào)查對象：調(diào)查的項目樓盤為xx二期

　　5、調(diào)查地點：XX市新星北路，漣水河畔，XX二大橋東

　　6、調(diào)查內(nèi)容：本次主要是對xx項目進行調(diào)查，如樓盤位置和面積、樓盤的周邊環(huán)境和配套設施、樓盤的戶型和功能、以及均價范圍、銷售情況等。

　　二、報告正文：

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　　該項目是由xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，位于XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，北靠漣濱中學，東臨城市規(guī)劃公園，南接漣水河，西隔城市干道新星北路，是XX區(qū)輻射兩市一縣（漣源市、冷水江市、新化縣）的交通要道。項目地地理位置優(yōu)越，同時也是商貿(mào)中心橋頭堡，是通往東部新區(qū)的必經(jīng)之地，屬于北城核心處。

　　（二）項目詳細信息

　　1、項目類型：普通住宅,酒店式公寓,商鋪（板樓，塔樓，疊拼，高層，毛坯）。

　　2、建筑信息：二期占地80畝，總建筑面積180000平方米，共8棟樓，其中1、2、3棟為11層樓的板房，6、9棟為25層住宅，5、7棟為27層的住宅；二期配套有五星級酒店（金潭大酒店），總建筑面積32000平方米，約提供350間客房；眾一國際街區(qū)商鋪總建筑面積20000平方米。

　　3、環(huán)境配套：

　�。�1）周邊配套：

　　項目傲踞城市主干道——新星大道，東臨規(guī)劃中的城市生態(tài)公園，時刻與自然親近；南鄰400米漣水河沿江風光帶，景色秀麗旖旎；西迎沃爾瑪商業(yè)廣場，咫尺內(nèi)享城市資源。尊處城市中央，親山、親水、親自然，地理位置得天獨厚，自然景觀一覽無余。學校、銀行、醫(yī)院、沃爾瑪購物廣場、眾一國際街區(qū)等一應俱全。

　�。�2）內(nèi)部配套：

　　會所、省級示范雙語幼兒園、網(wǎng)球場、主題兒童樂園等；全國一級物業(yè)管理深圳城建物業(yè)，高檔的物管服務，五星級智能化的安防系統(tǒng)；高綠化率、大園林空間、XX唯一高達1：1.1的車位配比，人車分流社區(qū)；社區(qū)休閑望江平臺，休閑廣場、架空層休閑區(qū)活動中心、健身廣場。

　　4、項目特色：

　　優(yōu)越的自然資源，雙公園（XX原生態(tài)純天然龍眼公園、氐星公園）；XX獨一無二的水資源，私享清澈寬闊的漣水河及風光帶。居高臨下，視野開闊沒遮擋，俯瞰整條寬廣秀麗的漣水河。城市中的別墅級豪宅社區(qū)，頂級的配套（五星級標

　　準酒店公寓、健身會所、省級示范雙語幼兒園、網(wǎng)球場、主題兒童樂園等）。唯一一個被雙公園（龍眼公園、氐星廣場）環(huán)抱的項目。

　　5、項目銷售策略、價格及進度：

　　xx二期項目于4月21日先對8號棟（29層）進行開盤，推出196套房源（樓層平面圖及戶型圖附后）。8號棟預計明年年底交房，現(xiàn)可以到現(xiàn)場看房，已蓋至17層。

　　開盤前已發(fā)售會員卡，先期辦會員100元抵5000元，后發(fā)售VIP--2萬抵3萬，累計VIP沖抵15000元。如客戶二期未實際購房，購買的VIP卡可全額退款；開盤當日預定了132套，還剩64套，未沖抵單價在3300-4300之間，沖抵單價在3200-4100之間，沖抵單價約為40-80元/㎡；開盤當日VIP卡簽約按揭享受沖抵后97折優(yōu)惠，一次性付款享受沖抵后95折優(yōu)惠。據(jù)工作人員介紹xx二期共計600套房左右，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)售了600多張VIP卡，開發(fā)商根據(jù)先期發(fā)售VIP的情況來確定后續(xù)開盤樓棟。

　　開盤當日消費人群以30-45歲之間的中年家庭用戶為主流，其中部分是在一期沒有買到住宅的客戶，此類客戶多為改善型住房消費，因此偏向于130-140的三房。因樓層價差16層以下的銷售情況較好，但因東西面景觀價差過大，導致大戶型的景觀房銷售情況不是很理想。

　　xx二期8號棟銷售情況統(tǒng)計

　　xx二期8號棟剩余戶型統(tǒng)計明細

　　三、小結：

　　xx二期8號棟在上周開盤中取得銷售佳績，與項目本身所具有的高品質(zhì)以及其公司因應XX市場形勢制定的戶型需求（以大戶型為主導）分不開。改善型需求在XX房地產(chǎn)市場中開始釋放力量。

　　xx二期其針對的多是消費能力比較強的`客戶，現(xiàn)在開盤的8號棟的戶型面積在整個戶型中算是比較小的，據(jù)售樓人員透露，二期還會有177-200㎡的板房和復式樓（1、2、3號棟，每棟11層），如此大面積的戶型對普通的工薪階層壓力還是比較大的，同時有消費能力的客戶一般會選擇三房或三房以上的戶型。據(jù)銷售人員介紹，來此買房的客戶主要是看中該小區(qū)的物業(yè)和綠化等設施，二期住宅車位配比達到1:1.1，基本上能夠滿足每戶家庭的車位需求。

　　盡管在限購令等政策的壓力下，但XX的房地產(chǎn)市場發(fā)展受波動不大，人們的購房欲望沒有明顯地下降。政府近幾年出臺政策來控制、把握房地產(chǎn)宏觀市場，明顯會壓制某些企業(yè)，但是仍不能阻礙一些有實力的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。

樓盤調(diào)查報告6

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場），再由線、面（區(qū)域市場）到體（宏觀環(huán)境）；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。

　　1.點―單個樓盤

　　對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：

　　第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等）；了解區(qū)域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等）；公共配套設施（水、電煤等市政配套；公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進出道路如何？是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。

　　第二項是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的'投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰？他們的資質(zhì)如何？彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。

　　第三項是剖析價格組合。即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。

　　第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。

　　第五項是銷售執(zhí)行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征等？所有的這一切都是市場調(diào)查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調(diào)研工作的全部內(nèi)涵。

　　2.線和面―區(qū)域市場

　　對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。

　　一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。

　　二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關鍵在于認真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應該著力分析的地方。

　　三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結構和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質(zhì)和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。

　　區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。

　　3.體―宏觀環(huán)境

　　對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體（宏觀環(huán)境）的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體（宏觀環(huán)境）包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。

　　政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。

　　經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。

　　行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。

　　國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。

　　總之，點、面（線）、體構成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調(diào)查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。

樓盤調(diào)查報告7

　　一、序言：

　　1、調(diào)查目的：了解XXXX二期樓盤的整體情況，包括推出的主題、價格的動態(tài)走向、樓盤價格的樓層差、戶型等，為我公司開發(fā)的項目的住宅定位提供參考。

　　2、調(diào)查方法：現(xiàn)場勘查結合網(wǎng)上查詢。 3、調(diào)查時間：XXXX年X月X日

　　4、調(diào)查對象：調(diào)查的項目樓盤為XXXX二期

　　5、調(diào)查地點：XX市新星北路，漣水河畔，XX二大橋東

　　6、調(diào)查內(nèi)容：本次主要是對XXXX項目進行調(diào)查，如樓盤位置和面積、樓盤的周邊環(huán)境和配套設施、樓盤的戶型和功能、以及均價范圍、銷售情況等。

　　二、報告正文： （一）項目概述：

　　該項目是由XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設，位于XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，北靠漣濱中學，東臨城市規(guī)劃公園，南接漣水河，西隔城市干道新星北路，是XX區(qū)輻射兩市一縣（漣源市、冷水江市、新化縣）的交通要道。項目地地理位置優(yōu)越，

　　同時也是商貿(mào)中心橋頭堡，是通往東部新區(qū)的.必經(jīng)之地，屬于北城核心處。

（二）項目詳細信息

　　1、項目類型：普通住宅,酒店式公寓,商鋪（板樓，塔樓，疊拼，高層，毛坯）。

　　2、建筑信息：二期占地80畝，總建筑面積180000平方米，共8棟樓，其中1、2、3棟為11層樓的板房，6、9棟為25層住宅，5、7棟為27層的住宅；二期配套有五星級酒店（金潭大酒店），總建筑面積32000平方米，約提供350間客房；眾一國際街區(qū)商鋪總建筑面積20000平方米。3、環(huán)境配套： （1）周邊配套：

　　項目傲踞城市主干道——新星大道，東臨規(guī)劃中的城市生態(tài)公園，時刻與自然親近；南鄰400米漣水河沿江風光帶，景色秀麗旖旎；西迎沃爾瑪商業(yè)廣場，咫尺內(nèi)享城市資源。尊處城市中央，親山、親水、親自然，地理位置得天獨厚，自然景觀一覽無余。學校、銀行、醫(yī)院、沃爾瑪購物廣場、眾一國際街區(qū)等一應俱全。

　�。�2）內(nèi)部配套：

　　會所、省級示范雙語幼兒園、網(wǎng)球場、主題兒童樂園等；全國一級物業(yè)管理深圳城建物業(yè)，高檔的物管服務，五星級智能化的安防系統(tǒng)；高綠化率、大園林空間、XX唯一高達1：1.1的車位配比，人車分流社區(qū)；社區(qū)休閑望江平臺，休閑廣場、架空層休閑區(qū)活動中心、健身廣場。

　　4、項目特色：

　　優(yōu)越的自然資源，雙公園（XX原生態(tài)純天然龍眼公園、氐星公園）；XX獨一無二的水資源，私享清澈寬闊的漣水河及風光帶。居高臨下，視野開闊沒遮擋，俯瞰整條寬廣秀麗的漣水河。城市中的別墅級豪宅社區(qū)，頂級的配套（五星級標

　　準酒店公寓、健身會所、省級示范雙語幼兒園、網(wǎng)球場、主題兒童樂園等）。唯一一個被雙公園（龍眼公園、氐星廣場）環(huán)抱的項目。

　　5、項目銷售策略、價格及進度：

　　XXXX二期項目于4月21日先對8號棟（29層）進行開盤，推出196套房源（樓層平面圖及戶型圖附后）。8號棟預計明年年底交房，現(xiàn)可以到現(xiàn)場看房，已蓋至17層。

　　開盤前已發(fā)售會員卡，先期辦會員100元抵5000元，后發(fā)售VIP--2萬抵3萬，累計VIP沖抵15000元。如客戶二期未實際購房，購買的VIP卡可全額退款；開盤當日預定了132套，還剩64套，未沖抵單價在3300-4300之間，沖抵單價在3200-4100之間，沖抵單價約為40-80元/㎡；開盤當日VIP卡簽約按揭享受沖抵后97折優(yōu)惠，一次性付款享受沖抵后95折優(yōu)惠。據(jù)工作人員介紹XXXX二期共計600套房左右，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)售了600多張VIP卡，開發(fā)商根據(jù)先期發(fā)售VIP的情況來確定后續(xù)開盤樓棟。

　　開盤當日消費人群以30-45歲之間的中年家庭用戶為主流，其中部分是在一期沒有買到住宅的客戶，此類客戶多為改善型住房消費，因此偏向于130-140的三房。因樓層價差16層以下的銷售情況較好，但因東西面景觀價差過大，導致大戶型的景觀房銷售情況不是很理想。

　　XXXX二期8號棟銷售情況統(tǒng)計

　　XXXX二期8號棟剩余戶型統(tǒng)計明細

　　三、小結：

　　XXXX二期8號棟在上周開盤中取得銷售佳績，與項目本身所具有的高品質(zhì)以及其公司因應XX市場形勢制定的戶型需求（以大戶型為主導）分不開。改善型需求在XX房地產(chǎn)市場中開始釋放力量。

　　XXXX二期其針對的多是消費能力比較強的客戶，現(xiàn)在開盤的8號棟的戶型面積在整個戶型中算是比較小的，據(jù)售樓人員透露，二期還會有177-200㎡的板房和復式樓（1、2、3號棟，每棟11層），如此大面積的戶型對普通的工薪階層壓力還是比較大的，同時有消費能力的客戶一般會選擇三房或三房以上的戶型。據(jù)銷售人員介紹，來此買房的客戶主要是看中該小區(qū)的物業(yè)和綠化等設施，二期住宅車位配比達到1:1.1，基本上能夠滿足每戶家庭的車位需求。

　　盡管在限購令等政策的壓力下，但XX的房地產(chǎn)市場發(fā)展受波動不大，人們的購房欲望沒有明顯地下降。政府近幾年出臺政策來控制、把握房地產(chǎn)宏觀市場，明顯會壓制某些企業(yè)，但是仍不能阻礙一些有實力的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。

樓盤調(diào)查報告8

　　1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關心的問題。

　　xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進。

　　xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進。

　　xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進。

　　2、收集其他樓盤的`宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。

　　收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。

　　3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。

　　4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。

　　5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。參加了九月份的房展會，xx園國慶看房專線車，xx節(jié)期間的投資貿(mào)易洽談會的展覽等促銷活動。

　　6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。

　　7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結整理好，發(fā)送給領導，讓領導及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導

　　8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領導查閱。

　　9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權證的客戶等。

樓盤調(diào)查報告9

　　不經(jīng)意間，20xx年已悄然離去。時間的步伐帶走了這一年的忙碌、煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執(zhí)著令我依然堅守崗位。

　　20xx年項目業(yè)績

　　從元月至12月末的十二個月里，銷售業(yè)績并不理想，xxx共銷售住房80套，車庫及儲藏間57間，累計合同金額1563700xxxx，已結代理費金額計僅21889xxxx整。

　　20xx年工作小結

　　元月份忙于年度總結、年度報表的核算工作;2月份接到公司新年度工作安排，做工作計劃并準備9號樓的交房工作;3、4、5月份進行9號、12號樓的交房工作，并與策劃部劉老師溝通項目尾房的銷售方案，針對某樓盤的尾房及未售出的車庫、儲藏間我也提出過自己的一些想法，在取得開發(fā)商同意后，6、7月份某樓盤分別舉辦了“南昌縣小學生書畫比賽”和“南昌縣中學生作文大賽”，在縣教育局的協(xié)助下，希望通過開展各項活動提高中磊房產(chǎn)的美譽度，充實某樓盤的文化內(nèi)涵，當然最終目的還是為銷售起推波助瀾的作用，遺憾的是在銷售方面并沒有實現(xiàn)預想中的效果，但值得欣慰的是活動本身還是受到了業(yè)主及社會各界的肯定。8、9月份接到公司的調(diào)令，在整理某樓盤收盤資料的同時，將接手碧水華庭的銷售工作。當我聽說這個消息時真是欣喜若狂，初進公司就是維多利亞華庭招聘銷售人員，第一個接觸的項目也是維多利亞華庭，而在公司的整體考慮后我卻被分配到某樓盤。沒能留在維多利亞華庭做銷售一直是我心中的遺憾，現(xiàn)在我終于能在維多利亞華庭的續(xù)篇――碧水華庭項目工作，我覺得公司給我一個圓夢的機會，那段時間我是心是飛揚的，多么令人不愉快的人，在我眼中都會變得親切起來;為了能在規(guī)定時間內(nèi)將某樓盤的收盤賬目整理出來，我放棄休假，甚至通宵工作，可收盤的計劃在開發(fā)商的堅持下還是無疾而終。10月份我游走在碧水華庭和某樓盤之間：維多利亞華庭的尾房銷售、碧水華庭的客戶積累、某樓盤的二期交付……我竭盡全力做好兩邊的工作，雖然辛苦但我覺得一切都那么令人愉快。我不知道該說意想不到，還是該說意料之中，碧水華庭項目另換他人的變化令我從峰頂?shù)�到谷底，總之我花了許多時間來調(diào)整自己的狀態(tài)，來接受這個事實。11、12月份持續(xù)尾房銷售工作，培訓員工，與開發(fā)商協(xié)商收盤，解決客戶投訴。

　　20xx年工作中存在的`問題

　　1、某樓盤一期產(chǎn)權證辦理時間過長，延遲發(fā)放，致使業(yè)主不滿;

　　2、二期雖已提前交付，但部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題一直拖延至今，與工程部的協(xié)調(diào)雖然很好，可就是接受反映不解決問題;

　　3、年底的代理費拖欠情況嚴重;

　　4、銷售人員培訓(專業(yè)知識、銷售技巧和現(xiàn)場應變)不夠到位;

　　5、銷售人員調(diào)動、更換過于頻繁，對公司和銷售人員雙方都不利;

　　在與開發(fā)商的溝通中存在不足，出現(xiàn)問題沒能及時找開發(fā)商協(xié)商解決，尤其是與李總溝通較少，以致造成一度關系緊張。

　　20xx年工作計劃

　　新年的確有新的氣象，公司在蓮塘的商業(yè)項目――星云娛樂城，正在緊鑼密鼓進行進場前的準備工作，我也在歲末年初之際接到了這個新的任務。因為前期一直是策劃先行，而開發(fā)商也在先入為主的觀點下更為信任策劃師楊華;這在我介入該項目時遇到了些許的麻煩，不過我相信通過我的真誠溝通將會改善這種狀況。

　　新年計劃：

　　1、希望某樓盤能順利收盤并結清賬目。

　　2、收集星云娛樂城的數(shù)據(jù)，為星云娛樂城培訓銷售人員，在新年期間做好星云娛樂城的客戶積累、分析工作。

　　3、參與項目策劃，在星云娛樂城這個項目打個漂亮的翻身仗。

　　4、爭取能在今年通過經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試。

　　新的一年已來臨，我又投入新一輪的緊張工作，其中有與同行的競爭、與同事的競爭，更有與自己的競爭。希望猴年能夠圓滿結束某樓盤銷售的工作，雞年成為新項目的經(jīng)理，為公司創(chuàng)造更多的財富。

　　祝愿某樓盤所有銷售人員身體健康、共同進步!

　　祝愿公司在新的一年中，生意興隆、財源廣進!

樓盤調(diào)查報告10

　　一、開發(fā)企業(yè)資信情況

　　1．開發(fā)企業(yè)基本情況

　　企業(yè)性質(zhì) ：有限公司 公司經(jīng)營期限： 10年

　　開發(fā)資質(zhì)等級 ：肆級 信用等級：

　　注冊資本 ： 20xx 萬元所有者權益 ：20xx.45萬元

　　總資 產(chǎn)：9716.16萬元 總 負 債 ： 7626.11萬元

　　【注：報表截止日期 20xx 年 12月末】

　　基本結算賬戶行 ： 中國工商銀行 銀行貸款總額 ：5000萬元

　　法定代表人 劉彥 聯(lián)系電話 13947354929

　　財務負責人 孔繁霞 聯(lián)系電話 13634750317

　　公司主要投資人 投資金額占實收資本

　　王春艷 400萬元 20%

　　劉偉1600萬元80%

　　法定代表人個人信用狀況：良好 。

　　2．開發(fā)企業(yè)經(jīng)營情況

　�。�1）開發(fā)企業(yè)近二年主要開發(fā)項目的運作情況：開發(fā)的主要業(yè)

　　績和主要開發(fā)的.項目（對滾動開發(fā)項目特別應介紹上期開發(fā)項目

　　的有關銷售情況）、信譽狀況：

　　鑫龍房地產(chǎn)20xx-2013年已開發(fā)鑫源小區(qū)A區(qū)，合計銷售7棟，已全部售罄。在原有業(yè)主的基礎上及開發(fā)商在本市的信

　　譽前提下，公司決定繼續(xù)開發(fā)B區(qū)。B區(qū)一期合計432戶，

　　共8棟現(xiàn)已主體完畢。銷售情況良好。

　�。�2）開發(fā)企業(yè)與我行合作關系（以前樓盤項目合作情況，主要

　　介紹合作金額、客戶違約及開發(fā)公司履行階段性保證情況）：

　　鑫龍地產(chǎn)一直以來與貴行合作，累計貸款5000萬元，客戶無違約情況，我公司履行階段性保證，本項目已交付使用，信譽

　　良好。

　　在他行的開發(fā)項目借款、客戶違約及開發(fā)企業(yè)履行階段性保

　　證情況：

　　無。

　　二、申報樓盤基本情況

　　1．樓盤概況

　　樓盤名稱：鑫源小區(qū)B區(qū) 樓盤性質(zhì)：住宅

　　項目占地: 46218.69平方米 住宅土地取得方式 :出讓 土地使

　　用年限: 70 年 。

　　總投資:8000萬元 總建筑面積: 100000 ㎡ 項目容積率:2.1

　　國有土地使用權證 有建設工程規(guī)劃許可證 有 建設用地規(guī)劃許可證 有建筑工程施工許可證 有

　　是否分期實施是共分 期□否

　　樓盤所處地理位置：□市中心 次中心 □ 市郊

　　該小區(qū)位于沿山路西。

　　2．本次申報樓盤情況

　　本次申報為項目的第 1期 占地24000平方米

　　土地是否已被設定抵押 □是否

　　本期項目開工時間：20xx年8月1日 預計建設周期: 10 個月本期投資:5000萬元建筑面積:40782.88萬平方米

　　其中：住宅 40747.22平方米（住宅類型：6 層 8棟 432戶）

　　住宅主要戶型為 建筑面積 87.13 平方米 204 戶 占比47.6%

　　建筑面積84.1平方米 60戶 占比14%

　　建筑面積108.56平方米 60戶 占比14%

　　建筑面積93.5平方米 108戶 占比24.4%

　　地下車庫個數(shù)為181個，占地面積9350平米 目前項目工程形象進度：目前該項目主體工程已經(jīng)完畢。

　　3．樓盤資金情況

　　本次申報項目總投資額：8000萬元 已完成投資額：4000萬元

　　本期項目資金來源其中：項目資本金：20xx 萬元

　　銀行借款： 0

　　預售收入：20xx萬元

　　目前資金實際到位：4000萬元

　　4．本樓盤與其他銀行合作情況

　　是否與其他銀行簽訂了合作協(xié)議□是否

　　三、樓盤市場預測

　　1． 樓盤市場定位

　　社會大眾群體工薪階層。

　　2．市場需求分析

　　霍林郭勒市大企業(yè)新引進工人20000人左右，需求購買房屋， 對于霍林郭勒市外來人口較多在霍市就業(yè)高達80%以上，外來人口住房需求較高，對于霍市舊城改造、城邊拆遷等，鑫源小區(qū)是屬于高品質(zhì)低價位，足以滿足老百姓的需求。

　　3．市場銷售前景和購買客戶群體分析（包括已接受預訂情況）：

　　鑫源小區(qū)B區(qū)滿足市場需求，主要購買客戶群為：鋁廠、電 廠、煤礦、霍市城邊拆遷、外來打工等,鑫源小區(qū)B區(qū)已銷售近40%。計劃至20xx年10月前銷售90%。

　　4．同類地段同類物業(yè)市場價格。 霍市的同類物業(yè)價格是政府規(guī)定的物業(yè)費用相同。

　　5．本期樓盤銷售收入預計 ：

　　其中：住宅銷售收入:11037萬元 住宅銷售均價: 2797 元/㎡

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